这个题目比较大，一篇文章很可能说不清楚。就让我简明扼要地说一些要点，供读者参考。应当说，没有一个地产投资人愿意找烂租客，可是在新闻里，在坊间，在信息群里，烂租客把老实的房东折腾的死去活来的案例似乎非常多，而且遇到烂租客的几率非常大。似乎在加拿大，随便一个租客就是不支付租金的，随手一个出租物业就会被租客搞得破烂不堪。出租这个生意已经是风声鹤唳，不少没有进入这个行业的业主，都是步步惊心。可是事实上是这样吗？
非也，你永远会听到吃枣子的人有把枣核吞进肚子里的，但这并不说明枣子是不好吃的；坐飞机摔死的也大有人在，可是几率非常低。我们不能因噎废食，更不能听到一些不好的案例就裹足不前。那么如何避免烂租客进入呢？我总结了这些年我们帮助投资人购买房产，帮助他们打理租客，挑选租客的一些经验，仅供参考，不妥之处敬请原谅。
1）用高租金挡住那些廉价的租客。4年前我们在一个社区开始帮助客户购买投资物业，那时候，整套独立屋出租的价格才$1600到$1800。我们直接把价格调到$2100到$2300。读者一定会问，别人的租金跟我们客户的租金差了相当大的金额，凭什么？我会在下一个标题回答这个问题。我们多年的出租经验告诉我们，烂租客往往有经济条件上的不足，而且经济状况可以说是非常差。当一个高租金出现在市场上的时候，往往会屏蔽一大批这样经济能力不够的人群。要知道，好租客是不差钱的。他们需要的是服务。
我们不能够排除烂租客充当好租客的案例。就在去年，我直接拒绝了一个通盘造假的租客。从工作信，信用评分，到税局的NOA，无一例外，都是假货，而且假的跟真的一样，甚至更像真的。这里不想过多介绍如何分辨这些造假的社会人士，有一点可以着重强调一下：你在这个社会里混的时间越长，你越能看出来谁是好人，谁更像有问题的人。大多伦多地区非常大，只有在这个社会里同不同层次的人，同不同的种族有过深入接触的人，才会明白这个社会的复杂程度。
高租金是一条防火沟，你的租金越高，沟就越深。仅仅靠沟深有时候还是不够的，还要填满水，让那些不知深浅的人望而生畏。这些水就是你审查租客的程序。程序是有严格限制的，少一条都不行。
2）你购买了什么样的投资物业，你就会找到什么样的租客。这个标题是上面一个题目的延续。之所以你能够租一个奇高的价格，并不是你多么能说会道，长得多帅，其实归根结底是你的投资物业的状态。我总是说，租客同够买房产的买家，其实是殊途同归的。他们都是在选择一个适合居住的“家”。唯一的不同就是，一个是“租”，另一个是“买进”。为什么有些买家愿意出高价购进房产？而有些房产乏人问津？这同为什么有些出租屋很快就被租出去了，而且价格奇高；有些物业问者寥寥，不得已还要降价出租。这其实是一个问题。
出租物业是否有特点，这些特点是否直指租客的需求，我认为这些才是关键。一条大街上，物业长得基本都一样，不少房产也都在出租，那么租客选谁呢？他们一定会选叫价最低的那一套。这就又绕回到究竟应该买什么样的物业作为投资物业的问题上来了。
我一直强调，从投资人购进物业的那一天起，就已经决定了这套物业是否比较好出租，今后是否有极大的升值潜力，这套物业会招来什么样的租客，其实都是物业决定的。我们可以改变物业的一些不利因素，让高质量的租客住进来。这是完全可以实现的。但是，我遇到一些投资人不愿意花费一些起码的费用，来改变物业的状态，不仅如此，还要求租出高价。这就比较困难了，甚至是不可能。
3）AAA级别的租客需要什么？这个题目很大，不过也可以用一句话概括。好租客需要的是符合他们心意的房产，同时需要入住后有专人负责管理。这句话包含两层意思。第一点：这帮人的眼界都比较高，他们不是没见过世面，从来没见过好房子的那帮人。这里的好房子不是在说价格。一套60-70万的物业的租金可以达到$2500,而一些一百二十万的物业租金却只有$2700。是租客有病吗？不是，能够支付每个月2500大洋，再加水电瓦斯的租客可不是一般人，他们基本上是高收入人群。
这些人的眼里看房子都和别人不一样。他们对于物业的独特性，功能性，距离交通要道的方便程度有着较高的要求。同时，更重要的是，物业周围的邻居是什么样的人群，他们非常关注。这基本上不需要你去介绍，他们早就研究好了。不找你则已，一旦找你，他们就已经明白未来一年甚至更长的时间里，谁会同他们打交道。
第二点更为关键：一套被高收入人群看上的房产，如果入住之后出现问题，没有人关心，让租客自生自灭，或者推三阻四，让所有维修费用租客自己承担，那么我担保，这样高质量的租客会在瞬间变成CCC级别的租客。我自己就接到过这样的投诉，租客愤怒至极，业主不知道从哪里找到我，让我帮忙调停。故事的原委我就不讲了，等我打电话给那个租客的时候，我听到了“北极熊式”的咆哮。等到租客发泄完了，我知道了故事的起因，真的让我哭笑不得。经过我好言相劝，业主同租客才言归于好，从新开始。业主也明白了一个道理：出租不是当甩手掌柜，就如同你在出租车行，租到一辆奔驰车，刚上高速就抛锚了，你能说让租车的客户负责维修吗？
投资地产很多时候会遇到出租的问题，有一点需要紧紧把握，租客是我们发财的生命线，好的租客更是我们的财神爷。对于这些人，我们应当提供优质的服务。
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Michael Wang拥有美国硕士学位,美加两地15年房地产买卖，投资和物业管理经验Michael 以其广博精深的专业知识，超强的谈判能力，紧密的团队协作，助您高价快速卖房，超值无忧买房。欢迎致电Michael Wang（416 ）893 -2060
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