加中资讯网2023年6月20日讯 出租房屋能产生投资收入，当然需要申报收入并缴纳相应的税款。另一方面，维护出租房所支出的费用，比如地税、物业管理费等等，也可以作为运营成本而抵消一些收入，从而降低税款。
对于装修出租房所产生的费用是否能够计入成本，情况比较复杂。 装修的目的，以及建筑的占用情况，会影响到这些费用是否可以抵税。
有位网友Shawn向MoneySense杂志咨询：
我有一套复式公寓，之前一直租给别人。等上家租客搬走后，我就把公寓全面翻新以便日后重新租出去。
等我翻新完公寓，有一个买家感兴趣，于是我就把公寓卖了。
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有人告诉我，由于我的公寓在卖房时不是出租状态，所以不能用装修费抵税。我想争取一下，因为我当初翻修也是为了公寓能以更好的状态再出租。
MoneySense杂志所请教的财税专家就Shaw的问题给出的解答如下，可以给广大房东提供参考。
首先，围绕两个概念：资本支出（capital expenses）和当前支出（current expenses）。
对于出租物业，修理和翻新是有区别的。修理被称为当前支出，这部分支出可以抵税。翻新是资本支出，不能抵税。
根据加拿大税务局（CRA）官网的详细介绍：
当前支出通常在短期内重复发生。例如，对木质房屋外墙刷油漆就属于当前支出。
资本支出通常会带来持久的收益。例如，在木质房屋的外墙上安装乙烯墙板属于资本支出。
CRA 为区分当前支出和资本支出提供了指导方针，包括:
支出是否提供了持久的收益? 如果是，它更可能是资本支出。
费用是否用于维护或改善物业？如果是改善，那么更有可能是资本支出。
费用是属于房产的一部分还是独立的资产？如果是独立的资产，比如设备，那么更有可能是资本支出。
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费用的金额多大? 如果金额高，那么更可能是资本支出。
为了出售房产而进行的翻新费用是否是已付款项？如果是预付，那么更可能是资本支出。
在Shawn的案例中，专家给出分析：
“为改善房产而进行的装修是典型的资本支出。对你来说，由于房子翻修后没有租出去，一些费用，比如房产税、保险、水电费和物业费可能被认为是资本支出，这意味着不能抵税。 ”
其次，专家介绍了另一个概念“软成本”（soft costs）。
“软成本”与建房直接相关的“硬成本”对应。根据 CRA 的说法，软成本是为了使房屋更适合出租而进行改造的费用。这些费用除了刚才提到的物业费等费用，还有律师费或会计费等。
“软成本可以从租金收入中扣除，但只限于赚取的租金。鉴于您的情况，在您装修后房子就没有租出去，所以不算数。你的支出更可能被认为是资本支出，目的是增加您房产的'调整成本基价'（adjusted cost base）并在卖房时减少资本收益。”
最后一组概念是资本收益（capital gain）和营业收入（business income）。
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“另一个需要考虑的因素是，如果你翻新并出售了这处房产，你卖房得到的资本收益(只有50%需要缴税)就有可能被视为营业收入。在购买一处房产后不久就将其出售可能被视为转手，由此产生的营业收入需要全部纳税。”
“虽然无法通过租房抵税，但你至少可以在卖房时通过减少资本收益的方式来少交一些税。”
来源：新趋势全球房产
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