加中资讯网2022年5月22日讯

加拿大房价比长期走势高出38%

据环球邮报报道，加拿大蒙特利尔银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic针对一份详细的全国住房市场报告指出，BMO认为房地产市场在今年早些时候见顶，房价比长期走势高了近40%。

这份报告周五（5月20日）公布，Kavcic的研究简报中指出：“自20世纪80年代初以来，加拿大的实际房价一直以每年3%左右的速度增长，这大致反映了通货膨胀、实际工资增长和利率逐渐下降。在最近一段时间，通货膨胀已经加速到几十年来的最高点，实际房价在两年的时间里飙升了三分之一以上，显然超出了长期的基线增长趋势……

就目前而言，请注意，我们认为市场在第一季度已经见顶，加拿大实际的房价比趋势水平高出38%，这是过去40年来最大偏差。”

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BMO首席经济师表示：买家市场可能终于到来了！

在新冠大流行期间，想要买房的加拿大人不得不勇敢地面对炙热的卖方市场，放弃验房、盲目竞标，几十个竞价都是常态。不过现在，蒙特利尔银行（BMO）的首席经济师表示，许多潜在购房者所希望的平衡甚至更好的买方市场，可能终于到来了。

在BMO发布的一份新数据中，经济师Doug Porter表示，房屋销售量与新上市比率出现了“快速下降”，这是评估哪一方在房地产市场拥有更大权力的关键部分。

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上个月，这一比例从76%降至66%，为2020年6月以来的最低水平。加拿大房地产协会(CREA)周一表示，这一水平“正处于卖方市场和平衡市场之间的边界”，房价刚刚出现了两年来的首次月度下跌。

大多伦多地区(GTA)的情况尤其显著，Porter提出了买方市场的可能性。他在BMO的数据评估中写道：“4月份，GTA的销售挂牌比例骤降至只有45%，这是突然进入了买方市场。”

相比之下，过去一年这一比例一直在70%左右，是一个“坚定的卖方市场”。他说：“这个比率现在告诉我们的是，价格将从20%以上的涨幅突然陷入停滞。这还是假设未来几个月销售/上市比例不会进一步下降的结果。”

加拿大央行决定在疫情期间将利率维持在最低水平，被认为是近年来加拿大房价飙升的一个重要因素。

市场情绪转变的同时，央行正在针对失控的通胀进行加息。由于经济重新开放、供应链问题以及俄罗斯入侵乌克兰，加拿大的通胀率已升至30年高点。

住房供应不足也促使各级政府面临越来越大的政治压力，要求加大建设力度。鉴于建筑行业即将迎来一波退休潮，这是一个挑战。

不过，BMO经济师Shelly Kaushik在周二（5月17日）发布的另一份数据简报中表示，新屋建设正在增加，整个行业在“全速运转”。这种情况是否会持续以及持续多久还有待于观察。

监办拟收紧HLOC贷款

加拿大银行业监管机构正在关注目前最流行的房屋净值信贷额度（HELOC），考虑遏制高风险借贷，以应对利率上升给高负债房主带来的压力。

金融机构监管办公室（OSFI）审查的贷款产品是可循环按揭贷款(readvanceable mortgage，又称可多次借贷)，即将房屋按揭贷款和房屋净值信贷额度(home equity line of credit)两项业务合并在一起。可循环按揭的借款人在偿还贷款本金时，信用额度会增加。

OSFI又把这种贷款称为按揭-HELOC组合贷款计划，或简称CLPs，它在房价飙升时十分火爆。

根据加拿大央行的数据，在新冠大流行的头两年，可循环按揭贷款增加了34%，在2022年第一季度，该贷款产品总价值达$7370亿元。这占所有住房担保贷款的42%，高于2020年第一季度的37%和2019年同期的36.5%。

这一大幅增长引起了OSFI的注意。在今年1月的讲话中，OSFI主管Peter Routledge表示，可循环按揭贷款现在构成加拿大未投保的家庭房贷债务的很大一部分。如果负责任地使用，它可以成为有用的金融工具，但也会给金融体系制造漏洞，增加“贷款人损失的风险”。

OSFI已表示将在今年春天修改这些产品的管理规则，并概述了两个关键问题。

一个是，在每次偿还本金后，从房屋中借款的能力有可能使客户深陷债务；另一个是，HELOC可能被用来掩盖借款人可能存在的现金流问题，这使得贷款机构和监管机构更难发现潜在的问题，尤其是在危机时期。

在去年11月的一次演讲中，Routledge暗示，OSFI可能会迫使银行将可循环按揭贷款归类为风险更高的贷款，这将使贷款机构的账面成本更高，为每笔贷款拨出更多的资本。他还表示，监管机构可能会收紧贷款机构发放这些贷款的规定。

银行业和贷款业专家表示，监管机构还可以限制房主以房屋作抵押贷款的额度，或者迫使他们重新获得增加其HELOC额度的资格。

银行标榜其为一种强大的借贷工具

可循环按揭贷款现在是多数大型贷款机构的主要产品。银行将其标榜为一种强大的借贷工具，让客户能够轻松获得房产。

一个推广蒙特利尔银行(BMO)Homeowner ReadiLine产品的网站简洁地阐述了可循环按揭贷款的概念：“申请一次，借一些，偿还一些。再借，偿还你的房贷，再借更多。”

其他银行也给他们可循环按揭贷款打上了醒目的名字，比如TD的Home Equity FlexLine和CIBC的Home Power Plan。加拿大五大银行的发言人拒绝透露这些产品在其房贷总额中所占的比例。

但监管机构表示，这些产品可能让客户超支，累积长期债务，使他们在经济低迷时期更容易受到影响。

随着去年年底全国房价飙升，Routledge表示可循环按揭贷款的房主可以提高他们的借贷能力，“可能同时也在推动和帮助加拿大人负担不断上涨的房价。”这是因为房主可以通过与现有房屋挂钩的信贷额度来购买度假和投资房产。

贷款价值比超过65%的借款人构成了最大风险

如今，由于贷款利率上升，房地产市场急剧降温。经济师预测今年加拿大的房价可能会以两位数的百分比下跌。这将降低房主的房产相对于贷款的价值，或称为贷款价值比率(loan-to-value，LTV)，并将他们推向一个OSFI认为麻烦的债务水平：借款人欠款超过房屋价值的65%，这是用于评估金融体系风险的一个关键指标。比率高代表债务水平较高，可能会给金融体系带来更多问题。