Michael Wang——如何让AAA级别的租客一直是AAA级别（二）

紧接上期文章，一个好的租客并不是不会变成烂租客的，一个烂租客我还从来没设想过他们会变好。如何防止好的租客变坏，这可是一个大题目，这需要你能够掌控人性的变化，该舍弃的要舍弃，不需要计较的绝对不要放在心上。什么都较真，租客会不胜其烦，好一点的就会尽快搬家，差一些的就会慢慢变坏。

AAA级别的租客并不是在失去工作的时候才是变坏的开始，你不去关心租客，就如同一片菜地，你任由蔬菜自由生长，自生自灭，那么你绝对不会种出好的蔬菜的。请记住，优质的租客需要优质的服务。我们经常看到广告词是这样写的：“优质快捷的服务”。很多人没有注意到快捷这个词的深刻含义。试想，你在炎炎酷暑之中，空调坏了，你是希望冷暖师傅立刻上门呢，还是一周之后再说？你是希望师傅立刻接听你的求救电话，还是等两天之后师傅才回电？答案不用我说，自然明了。

这就带出来了一个管理租客的非常关键性的问题，你能多快替租客解决问题？你的速度越快，你的优质租客就会非常愿意长期租用你的物业。除非有特殊情况，这样的租客是不想搬家的。

3）房产出租之后，你的服务就是你保持AAA租客长期居住的法宝。我帮助客户找租客、管理租客到今天，还从来没有见过一个租客故意损坏房主的电器，空调和暖炉的。租客有时候会有保养不精心的问题，但那并不会造成电器的快速损坏。往往是购买物业的时候，屋内的设备已经老化，出现故障只是时间问题。

我曾经遇到过AAA级别的租客在向业主反映问题的时候，业主不闻不问，以拖字诀应对。租客也没说什么，自己找人把空调修好了。业主非常得意，以为这就没事了。不曾想，租约到期之后，租客拒不支付最后一张支票，并声称，由于业主对于他的家庭造成的精神损害，他将会保留进一步追溯的权利。经过我的调解，业主同意支付当初租客付出的维修费用，并加上利息。那个维修师傅是本地人，比我们华裔的维修费用贵了30%。

我还曾经碰到过这样的案例。租客入住之后，业主不放心，凡是有维修一定立刻解决，并亲自到场。有一次，业主打电话给我，气喘吁吁地说：Michael，有件事我想告诉你。我以为出了大事，赶紧问他怎么回事。业主大声说道，我这个租客真的是太好了，家里如同样板房，屋子里干净极了。我真的都不好意思回自己的家。我那个家同租客的屋子比起来，简直就没法看了。这个业主事必躬亲的态度，让租客大受感动，租客的太太是家庭主妇，自然也就不敢怠慢，天天把家里擦洗的干干净净。

曾经有好多我管理的物业，租客非常好奇我如何能够在最短的时间里，回复他们问题，并且立刻找到解决相关问题的师傅上门解决问题。有一个租客是北美通用电器公司，加拿大分公司，医疗部门的主管。他今年又签下了两年的租约。他就问过我上述问题。我告诉他，首先我每天会应对无数的问题，如果办事拖拉，问题会很快堆积如山，无法应付。其二，我知道凡是我挑选过的租客不会是捣蛋鬼，一定是出了他们无法解决的问题才会来找我。其三，我有一个经过十几年挑选的优秀团队，从维修房屋，装修物业，电器维修到冷暖空调，屋顶等等，同房屋相关的师傅。这个团队诚信，专业，快捷。没有他们，我无法管理物业。回答了他的问题，这个租客爽快地签下了两年的租约。要知道，他已经住了三年了。

我不能说这个团队的收费是最便宜的，但是我可以负责任地告诉大家，他们可以说是我见过的非常专业的。我有客户为了省钱找来了并不专业的装修师傅，结果不但拖延了两倍的时间，而且最后的收费竟然超过报价两倍。这时间加上成本，亏损的人是业主。没人会同情你的选择性错误，你只能买进一个教训。

速度在现代社会是有决定性作用的。当今，大家都非常忙，没时间瞎扯。如果服务的节奏跟不上租客的需求，租客下班之后，拖着疲惫的身躯回到家，还要应对各种房屋问题，租客的火气一定会冲破了青天。反过来，租客一个短信，一通电话就会有人上门服务，租客就会对于我们产生依赖。要知道，依赖产生忠诚！虽然是我在面对租客，可是他们都知道，我的背后是业主的支持。他们同样会尊重业主。这是一个良性循环。

4）你如何应对租客对于房屋的无知，是化解业主同租客矛盾的一个关键点。既然是服务行业，我们的租客就是上帝，但是租客不明白的时候，他们就是学生，我们不能将就错误，更不能惯着租客使性子。这需要沟通的技巧，也需要你对于物业的彻底了解。

我们曾经见到过这样一个案例，我收到租客的反馈，说烘干机不工作。我正好在物业附近，也就不必先叫上我的师傅，那会产生费用的。我看了一圈之后，觉得机器工作正常，怎么也找不到问题所在，等到我跑到屋子外面，才发现，烘干机的通风口的挡板无法自动打开，只要把外面的网罩拆除，挡板就会被烘干机的暖风吹开，也就能够排出水蒸气了。租客本来不太高兴，因为是刚刚搬进屋子，就出现了这个问题，租客还以为业主给了租客一个有问题的烘干机使用。等到他看到我把问题解决之后，他不禁哈哈大笑，说一个挡板竟然难倒了英雄汉。这个租客已经从那以后，住了四年的时间，期间偶尔有小问题，业主也很大度地帮助他解决。我计算过，这些年业主的维修费用也就不到$700，可是租客长期稳定地缴纳租金，没有间断过。有一次，这个租客的支票跳票了，第二天租客发现之后，立刻打电话给我，一再抱歉，并且立刻E-Transfer给业主。业主还在睡梦之中，接到我的电话，也非常高兴，让我转达谢意。

有时候，误会是会产生纠纷的，把问题消灭在萌芽之中，不让问题扩散成心结，是管理租客的一个秘诀。

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Michael Wang拥有美国硕士学位,美加两地15年房地产买卖，投资和物业管理经验Michael 以其广博精深的专业知识，超强的谈判能力，紧密的团队协作，助您高价快速卖房，超值无忧买房。欢迎致电Michael Wang（416 ）893 -2060