留学加拿大买房实战指南

加中资讯网2021年12月31日讯，有条件的华裔家长送孩子海外留学，加拿大是一个最受欢迎的国家之一，加国的大都市中多伦多又是经常排名第一，第二的目的地。孩子留学，要考虑经济负担条件，部分聪明的家长，充分多伦多这10多年来房价快速大涨的机会，提前布局，提前为孩子购买楼花或者现房，省下了昂贵房租，留学几年的房价增值，可以Cover 到孩子的学费等开支还有余，非常划算的一个安排。

除了年龄需要满19岁的硬性要求外，如果不是全额现金购买，需要贷款的话，其他的条件主要是贷款方面了，在加拿大安省买房，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款，和银行打交道时需要：

1.在加拿大境内银行开设账户（非居民都需要）；

2.银行账户需要保持良好信用记录（没有太多欠款）；

3.留学生如果不在加拿大期间买房，可以授权加国境内亲戚和好友代理完成按揭贷款，或者委托第三方交收房产，只要在律师见证下签署《委托授权书》（POWER OF ATTORNEY）即可生效；

4.大多大温地区要多准备15%外国买家税的预算。

银行对申请贷款方一般要看信用记录和收入等证明，作为国际留学生，既没有相应的信用记录，又无实际的收入，能贷到款么？祝贺您，有好消息！加拿大政府规定，只要年满19岁留学生是允许在加境内的金融机构申请到按揭贷款的。但首付款比例通常比加拿大居民高一些，大概在35%左右，不过，加拿大的贷款利率比我们国内低很多，贷款买房还是非常划算的。加国银行有非长期本地居民的贷款政策有一个变通的规定：对于没有信用，或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者自己支付房款的35%，银行视为无风险贷款，就会将剩下的65%贷给购房者。而且贷给你的款将会是比较优惠的贷款利率。但银行在审核房屋贷款时对非安省居民有相对严格的风险控制机制和规定。

如果凑不够首付35%，就不能买房子了? 好消息：还是有办法买！作为国际学生，如果没有足够的35%，要想贷款买房，唯一能做的文章就是如何凑齐这银行要求的35%首付款，争取到65%相对优惠的银行第一贷款(First Mortgage)。第二贷款(Second Mortgage)就是渠道之一。一些小的金融机构甚至一些投资者愿意承担相应的风险，以相对高的利率贷款给一些首期不足的购房者。这样一来，就给自己的首期款不足35%的购房者提供了一个可以买房的机会。第二贷款（second Mortgage）利率通常会比银行的第一贷款利率高一些，但是具体的利率要视贷款人条件而定。加拿大购房，除了首付，还需要多准备多少钱？通常还要预留一部分验房费税费律师费等交易相关的开支，因此自己最好要准备房款的35%以上-- 比如购买100万的房子，首付35万的话，另外再准备多3-4万应付其他杂费。

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留学生申请贷款前要做到：

1. 有加拿大银行帐号

加拿大所有的5大银行均在中国设有各种分支机构可以办理开户，比如Scotia Bank(丰业银行)就与光大银行合作，方便客户在中国就开好加拿大银行的户口，一登陆加拿大就可以激活使用;BMO(蒙特利尔银行)在京沪广均有办事处可以办理信用卡申请业务，抵埠后到就近的BMO分行激活即可。

2. 尽早积累信用分数

不管是留学生还是新移民，来到加拿大后，都会被加拿大信用体系建立一个档案。每个人都会有一个信用积分(Credit Score，又称Beacon)。这个信用积分的作用可是不容小觑的。银行和其他的信贷机构通过信用积分来了解你的财务状况。信用积分决定你是否能得到抵押贷款或信用卡。

买房流程如下：

1.找到靠谱地产经纪，留学生可以以自己的名义买，或以父母的名义买。可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。委托第三方交收房产，需要在律师见证下签署power of attorney，即委托授权书。

2. 开通加拿大银行账户，父母可以协助进行，包含对账户的的管理和安排。

3.准备好足够的“子弹” -- 现金，一是支付买房定金; 二是在产权交接之前支付首付款余款; 三是要每个月账户上有足够支付贷款本息的金额。

海外留学生购房，注意些什么呢？

A.首次开通银行账户，需要本人来加一趟：虽然加拿大各大银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。如果来加拿大旅游一次，可在访问期间开立有效账户，或与亲戚朋友开立联名账户。

B.外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。在加拿大学习工作多年的加拿大非居民，如果已经有不良信用记录，按揭贷款申请很难成功。无论是留学生还是其他非居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

C.持有留学签证的学生，有些银行不需要父母担保加签，也不需要首付款在加拿大银行的账户上停留一定时间。留学生在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

D.留学生贷款买房，还需要向银行出示还按揭月供的能力。比如海外资产收入证明，父母的银行存款等等。

D 留学生一般只允许持有一套物业。留学生作为“非居民“，通常在银行的定义里，买来的房子并非“自住房”，尽管大部分的留学生申请人在购买房子之后，都是真正用于自住，但银行的定义里，留学生随时有归国的可能性，因此，这个房子在银行看来，只能属于“投资房”或者“度假屋”。如果一对留学生夫妻共同持有一套物业，亦属于两个人均已用掉这“一套物业”的贷款名额。有条件的话，可以考虑不要联名，按两人分别买一套的做法。

E留学生贷款额上限通常为100万元。如果购买的房子价格过于高，则首付款比例要增加，但不仅仅是增加首付款，其他需要的资料也相应增加。

留学生的买卖房产的税收政策

留学生不是加拿大的永久居民，又没有工作收入，如果没有在加拿大买房，基本上不用和税务部门打交道。如果你要买房，就必须事先考虑以后卖房时，税收的问题。在加拿大安省买房的时候，非加拿大居民和加拿大居民的操作程序，各项税收及手续费都是一样的。但是在房屋出售的时候，不是税务居民，要交的税就差很多: 作为安省的税务居民，买的房子在卖掉时，只要是自住，房产无论有多大的增值，都不用缴纳资产增值税。不是安省税务居民，卖房时即使是自住房，仍然要缴纳资产增值税，大约在增值部分的25%左右。比如，你买了个100万加币的房子，过几年卖掉，除去乱七八糟费用最后假如赚了40万，就需要交大约10万的资产增值税了。

留学生能否成为税务居民？答案是Yes! 你可以找一个好的会计师咨询，办理相关的手续，正式成为税务居民后，再买自住房。而且如果你成为一个合格的税务居民后，没有正式的收入，每年还能得到政府一定的退税金。

“长租不如买”，尤其是在加拿大，买房子的贷款汇率非常低，而租房子的费用往往包括房租，电费，保险费等等，这些费用加起来和每个月实际供房的费用不相上下。如果买一个小一点的公寓，甚至于每个月的供款还比租房的费用低。许多有经济实力的家长，往往都会选择为孩子购置一套房产，这样孩子读书的时候不用租房子，父母比较放心和省心，以后孩子学成如果留下来，还省了买房子的烦恼。如果孩子学成离开，就把房子卖掉，短期置业还有可能获得投资收益。