专访RE/MAX帝国地产总裁董红卫（Harvey Dong）
【背景知识： 房屋翻建包括房屋翻新和推倒重建。房屋翻新指的是买进一栋旧房，因为该房状况比较差，比如外观破旧，庭院杂乱，厨房卫生间破旧等等，所以购入价格会比较低廉。请专业施工人员在较短时间内（两三个月左右）翻修一新，再重新上市，以较高价格出售。特点是周期短，投入低，风险相对较小，但利润率稍低。重建就是买一块空地来建新房屋或者买一栋老旧便宜的独立屋来推倒重建。这种方式的弊端是过程长（通常两年以内），投入大，手续多，风险相对较大，优点就是回报率会更高。】
加中资讯网11月15日讯 《投资周刊》报道 当今大多地区的地产版图之上，房屋翻建是否依然还是一块值得投资的热土？怎样寻找和确定翻建房产的价值洼地？未来前景如何？带着一系列投资者们颇感兴趣的问题，记者电话采访了来自RE/MAX帝国地产的总裁——董红卫（Harvey Dong）先生。董总不仅是一位深耕GTA地产行业的资深地产人，还历任加拿大 P+S Architects 设计师，B+H Architects 项目经理，现任安得建筑设计公司和安得建筑施工公司合伙人，在房屋改建、重建及豪宅等领域都卓有建树。
RE/MAX帝国地产总裁董红卫（Harvey Dong） （摄影 梁晓敏）
投资翻建房屋正当其时
董总首先重申了翻新、重建房屋与简单买卖二手房在投资方面的差异。因为投资翻建房产都是对状态较老或破旧的房屋进行重新整饬或推倒重新建设，相比一般的二手房买卖，投资房屋翻建同时在土地和房屋两方面存有潜在增值空间，所以吸引了更多投资客户的目光。
董总认为目前的大多地区，正处于非常好的投资翻建房产的时期。
从宏观的角度来说，经过2017、2018年的调整和控制，地产市场的无序和疯狂状况得到了有序的改善和调整，目前的GTA地产市场已经趋缓，正处于理性恢复和回暖的通道。虽然在未来一段时间的房产新政方面，连任的自由党政府还存在出台诸如征收1%的外国人置业税等控制和冷却地产市场的一些措施的可能，但从整体来看，今天的加国和大多地产都呈现出大局稳定的态势，不存在大幅起落的可能。
董总说他不盲目做“乐观估计”，只是希望多一些“客观分析”。客观来说，近年来的楼市调控，已经使得整个GTA市场——无论是一般二手房购买还是房屋翻建，与前几年相比在购置成本方面都有了较大幅度的下降；同时各大银行及金融机构目前的贷款利率还都处于相对较低的位置，所以现在投资翻建房产正当其时。但是由于普遍存在的投资趋热心理，人们喜欢“买涨不买跌”，面对今天的低价买进机会，很多投资者反而持谨慎观望态度。董总建议人们应该在慎重旁观的同时，学习如何抓住时机，成功降低翻建房产的购进成本。
在鼓励投资者涉足翻建房产的同时，董总还建议人们学会用审慎的态度来保护投资。房屋翻建和地产行业本身一样，都属于长期投资的一种。投资者如果具有长远的心理准备和眼光，就不会有太多的焦躁，也会避免盲目的仓促决策；同时要学会综合权衡利弊，不要走极端，要知道高利润与高风险同在。再者，在投资之前，对配置资金做更加科学合理的安排，如可以适当多预留一些准备金等。
投资翻建房产的地区和房屋类型
投资翻建房产，地区Location和房型的选择很重要。
第一，从location来说，选择近两年多以来房价下跌范围较大的区域。这样的区域，由于价格下降较多，客观上降低了购买重建和翻新房屋的成本，也无形中增加了未来的升值空间。但并不是所有的价格下降地区都适合逢低吸纳买入，如Markham和Richmond Hill等地虽然价格下滑较多，但考虑未来的增值区间，董总个人更多地还是推荐位于401高速以北、Steels Ave. 以南的多伦多Uptown 地区。他还忠告投资者，对于前段时间下跌幅度很小甚至不跌反升的区域要持谨慎进入的态度（虽然很多投资者认为这是可以放心投入的“蓝筹股”）。对于这些地区的房产，董总认为翻新比推倒重建的保险系数更大，也具备更好的利润空间。
第二，从购买用于翻建投资的房屋类型来看，董总认为综合现在的市场情况和需求，中低价位房产是更好的选项。传统的翻建房产市场，一般以选择高价位的豪华独立屋作为投资对象。但结合现在实际情况，随着越来越多的移民涌入大多地区，对于中低价位的房产需求越来越强烈。同时，由于现今地产市场趋于稳定、豪华住宅的需求有限，高价位的翻建豪宅会处于较长的一段市场销售期，从而增加运营成本。所以，在对中低价位的独立屋进行翻新和推倒重建的同时，可以尝试对一些更低价位的镇屋、连屋等房型进行翻新，这样也能获得较好的投资回报。
提到现在用于翻建房产的房型选择，董总还特别提醒广大投资客户留心“破产房”等问题房屋。随着近几年房市调控，很多在价格高点购进房产的投资者因为资金紧张等原因而无法继续持有房屋，或自行低价销售，或由银行委托法院对无法继续还贷的“破产房”进行拍卖。面对这样的“跳水卖房”行为，投资者一定要谨慎行事，同时这也是考量地产经纪专业能力和水准的时刻。
“破产房”容易出现的问题包括房屋质量缺陷、相关手续和重要房屋文件缺失等。如很多银行对用于拍卖的“破产房”情况了解甚少，对房屋的建筑质量、存在问题等都不会有清晰具体的了解；另外关于房屋的许可权，有的房屋只是具有“居住许可”（Occupation Permit）但却缺乏关键的“完工许可”（Completion Permit）；还有的问题房则缺少显示房屋地界、平面坐标以及纵向高程等重要资料的图纸文件（Survey）。
所以，董总强调说，一旦有意涉足“破产房”等问题房产的翻建投资，就一定要在地产中介、律师和验房师等专业人士的协作之下，先对房产情况做深度研究和调查，再确定进一步的投资行为。
大多区投资翻建房产的前景
经济的稳步发展、失业率较低以及每年大量的移民涌入都令人看好大多地区的地产市场前景。投资翻建房产的前景在大多地区同样良好。
董总以美国近年来的翻建房产市场举例说明。在亚特兰大等美国一些城市，人口数量和经济发展前景都弱于多伦多市，但近期在房屋的翻新市场方面却表现优异，很多老、破、旧的房产经过专业设计和施工，翻新后的市场价格和投资利润都令人看好。还有美国最大城市纽约，虽然新房的建设大幅减少，但对于旧屋的翻新改造却一直是市场热捧的投资对象。
说回多伦多，这个加拿大最大、北美排名第四的城市，因为新移民和本国其它地区人口的涌入，使得房屋的市场需求持续增加，这也从客观上为翻建房屋的投资增值提供了重要保证。只要投资者端正心态，多一些投资，少一些投机；多看长远收益，少些急躁冒进，投资大多地区翻建房屋不仅正当其时，而且前景光明。
董总首先重申了翻新、重建房屋与简单买卖二手房在投资方面的差异。因为投资翻建房产都是对状态较老或破旧的房屋进行重新整饬或推倒重新建设，相比一般的二手房买卖，投资房屋翻建同时在土地和房屋两方面存有潜在增值空间，所以吸引了更多投资客户的目光。
董总认为目前的大多地区，正处于非常好的投资翻建房产的时期。
从宏观的角度来说，经过2017、2018年的调整和控制，地产市场的无序和疯狂状况得到了有序的改善和调整，目前的GTA地产市场已经趋缓，正处于理性恢复和回暖的通道。虽然在未来一段时间的房产新政方面，连任的自由党政府还存在出台诸如征收1%的外国人置业税等控制和冷却地产市场的一些措施的可能，但从整体来看，今天的加国和大多地产都呈现出大局稳定的态势，不存在大幅起落的可能。
董总说他不盲目做“乐观估计”，只是希望多一些“客观分析”。客观来说，近年来的楼市调控，已经使得整个GTA市场——无论是一般二手房购买还是房屋翻建，与前几年相比在购置成本方面都有了较大幅度的下降；同时各大银行及金融机构目前的贷款利率还都处于相对较低的位置，所以现在投资翻建房产正当其时。但是由于普遍存在的投资趋热心理，人们喜欢“买涨不买跌”，面对今天的低价买进机会，很多投资者反而持谨慎观望态度。董总建议人们应该在慎重旁观的同时，学习如何抓住时机，成功降低翻建房产的购进成本。
在鼓励投资者涉足翻建房产的同时，董总还建议人们学会用审慎的态度来保护投资。房屋翻建和地产行业本身一样，都属于长期投资的一种。投资者如果具有长远的心理准备和眼光，就不会有太多的焦躁，也会避免盲目的仓促决策；同时要学会综合权衡利弊，不要走极端，要知道高利润与高风险同在。再者，在投资之前，对配置资金做更加科学合理的安排，如可以适当多预留一些准备金等。
投资翻建房产的地区和房屋类型
投资翻建房产，地区Location和房型的选择很重要。
第一，从location来说，选择近两年多以来房价下跌范围较大的区域。这样的区域，由于价格下降较多，客观上降低了购买重建和翻新房屋的成本，也无形中增加了未来的升值空间。但并不是所有的价格下降地区都适合逢低吸纳买入，如Markham和Richmond Hill等地虽然价格下滑较多，但考虑未来的增值区间，董总个人更多地还是推荐位于401高速以北、Steels Ave. 以南的多伦多Uptown 地区。他还忠告投资者，对于前段时间下跌幅度很小甚至不跌反升的区域要持谨慎进入的态度（虽然很多投资者认为这是可以放心投入的“蓝筹股”）。对于这些地区的房产，董总认为翻新比推倒重建的保险系数更大，也具备更好的利润空间。
第二，从购买用于翻建投资的房屋类型来看，董总认为综合现在的市场情况和需求，中低价位房产是更好的选项。传统的翻建房产市场，一般以选择高价位的豪华独立屋作为投资对象。但结合现在实际情况，随着越来越多的移民涌入大多地区，对于中低价位的房产需求越来越强烈。同时，由于现今地产市场趋于稳定、豪华住宅的需求有限，高价位的翻建豪宅会处于较长的一段市场销售期，从而增加运营成本。所以，在对中低价位的独立屋进行翻新和推倒重建的同时，可以尝试对一些更低价位的镇屋、连屋等房型进行翻新，这样也能获得较好的投资回报。
提到现在用于翻建房产的房型选择，董总还特别提醒广大投资客户留心“破产房”等问题房屋。随着近几年房市调控，很多在价格高点购进房产的投资者因为资金紧张等原因而无法继续持有房屋，或自行低价销售，或由银行委托法院对无法继续还贷的“破产房”进行拍卖。面对这样的“跳水卖房”行为，投资者一定要谨慎行事，同时这也是考量地产经纪专业能力和水准的时刻。
“破产房”容易出现的问题包括房屋质量缺陷、相关手续和重要房屋文件缺失等。如很多银行对用于拍卖的“破产房”情况了解甚少，对房屋的建筑质量、存在问题等都不会有清晰具体的了解；另外关于房屋的许可权，有的房屋只是具有“居住许可”（Occupation Permit）但却缺乏关键的“完工许可”（Completion Permit）；还有的问题房则缺少显示房屋地界、平面坐标以及纵向高程等重要资料的图纸文件（Survey）。
所以，董总强调说，一旦有意涉足“破产房”等问题房产的翻建投资，就一定要在地产中介、律师和验房师等专业人士的协作之下，先对房产情况做深度研究和调查，再确定进一步的投资行为。
大多区投资翻建房产的前景
经济的稳步发展、失业率较低以及每年大量的移民涌入都令人看好大多地区的地产市场前景。投资翻建房产的前景在大多地区同样良好。
董总以美国近年来的翻建房产市场举例说明。在亚特兰大等美国一些城市，人口数量和经济发展前景都弱于多伦多市，但近期在房屋的翻新市场方面却表现优异，很多老、破、旧的房产经过专业设计和施工，翻新后的市场价格和投资利润都令人看好。还有美国最大城市纽约，虽然新房的建设大幅减少，但对于旧屋的翻新改造却一直是市场热捧的投资对象。
说回多伦多，这个加拿大最大、北美排名第四的城市，因为新移民和本国其它地区人口的涌入，使得房屋的市场需求持续增加，这也从客观上为翻建房屋的投资增值提供了重要保证。只要投资者端正心态，多一些投资，少一些投机；多看长远收益，少些急躁冒进，投资大多地区翻建房屋不仅正当其时，而且前景光明。
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