我有个比喻

来源:枫华传媒投资周刊    作者:枫华传媒    人气:    发布时间:2023-03-26    

加中资讯网2023年3月26日讯 搞土地投资的经常有个词挂在嘴边:生地还是熟地?熟地熟到什么程度了?

熟地熟到什么程度直接决定了土地的价值(土地变更,建筑审批),一块生地它就是大自然意义上的土地,或长草,或放牧····它的价值是眼界高&胸怀广的投资者赋予给它的。申请的压力,等待的煎熬·····这些都过去了,这块地才算做熟了,才有了市场价值······

对于这个问题,我有个很形象的比喻:那就是小麦和面包的关系,一袋小麦十几元钱,经过磨制,经过加工,经过等待···香喷喷的面包或者蛋糕就做好了,这中间有磨制的艰辛,制作工艺的研究,等待成功的担心····,但是等小麦变成了面包,上了餐桌后,大家赞美的是面包,生小麦放在桌上没人吃,也没人象赞美蛋糕的美味一样的去赞美小麦。小麦和面包价值不一样待遇自然也就不一样。

如果有人说:我买一袋小麦就用了五元钱,现在我买了一个蛋糕却上百元,这商家太黑了!这样的比较无疑是荒谬和无知的。

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 地产开发的本质特征:

1. 地域性

一是要考虑地产开发项目的区域经济情况; 二是要考虑地产开发项目 的 市 场 情况; 三是要考虑地产项目的区位情况。

2. 系统性

地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统一个大 统,缺 一 不可,密切联系,有机统一。

3. 前瞻性

地产策划的理念、创意、手段  着 重 表 现 为 超 前 性 和 预 见 性。在 市 场 调研阶段,要预见到几年后的项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向。

4. 市场性

地产开发策划要适应市场的需求,要自始至终以市场为主导,要随市场的变化去造就市场、创造市场。

5. 创新性

地产开发要创新,首先表现为打破旧思路创造新市场。若干年前中国人的大项目投资都是Hotel,现在稍微年轻的一代开始进军 Town House和加油站

因此,必须对地产开发有个策划才可以让利润最大化。

回顾多伦多50年房产周期

房地产周期对于房产投资人士有着重要的指引作用。一个完整的房地产包括萧条,复苏,繁荣以及衰败大约需要20年时间;房产周期研究专家基兰·崔斯中说道:房产的高峰和房产低谷的间隔时间平均大约4--5年。什么时候应该投资,什么时候应该卖出,历史可鉴,我们就可以获得启示。 

以下的数字清楚表达了房产价格的走势和房产价格年度涨幅的走势:

1974,1989,2007, 2017 分别是相应时段的房价高点;1989年多伦多房价快速上涨到每套48万元以后,开始巨幅调整,7年后下降到每套20万元;然后又历经15年,直到2012年多伦多房产均价才回到22年前的高点48万元。而年度房价价格涨幅最大的是1987年,达到30.86%;其后最高的年度房价上涨发生在2016年,17.3%,一年之后房产开始调整。 

很多人有这样的疑问?为什么美国和加拿大在2007年之后的房产走势迥异。

2008年之后加拿大的房产没有发生巨幅调整,而是缓慢地增长。究其原因有三:1, 2008年之前的加拿大房价并没有太大涨幅;2,加拿大的银行对于房地产贷款的监管一直从严,没有允许次贷;3,2008年之后加拿大政府采用降息等工具干预市场。 

大多区域的城市房价走势基本相同,但是公寓和独立屋的走势表现出互补,时间交错;独立屋和双拼以及联排略有不同。

2021年初整个安省的房产都很火,比如西安大略大学所在地伦敦。伦敦距离大多250公里左右,但是她呈现了与多伦多区域不一样的房产走势。

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图表显示的拐点背后,都是触发经济的历史大事件:

1974年, 房屋的资本利得税开征;

1984年,对于自住房产生的资本利得税给予减免;

1990年,海湾战争和经济衰退

2008年,房产次债引发的金融危机;

2017年,多伦多区域开征外国人房产投机税以及一系列房产公平政策出台

2021年,安大略省的房屋开工率达到了 1987 年以来的最高水平,租金开工率达到了 30 年来的最高水平。

战斗在土地以及房产开发市场的人们,如果没有面对市场波动中强大的抗压能力,如果没有等待中备受煎熬的胸怀,如果没有坚定的与合作者同守共济的信念,就真的就有些太难为自己了。

来源:Helen Zhao提供图文

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责任编辑:枫华传媒