正因为如此,近年来,税务局(CRA)一直盯着这个事情,严打逃税者! 一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。
最近刚刚判决的一个案例就非常经典,一起来分析一下。
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业主是安省渥太华一对夫妇,他们在2007年至2012年之间卖了至少5套房屋,但都被当成自住房没有交税。这对夫妇频繁买房卖屋,引起CRA的怀疑进而调查,双方为此打起官司。
这对夫妇所从事的的生意与建筑有关,主要是做混凝土浇筑业务,后来则经营房屋基础维修业务。
为了叙述和理解方便,且把这5套房子按买卖时间分成两类:
1号、2号和3号屋
2006年8月,这对夫妇购买1号屋。入住之后进行一些装修并刷漆。入住不久,很快就对这套房子不满意,因其位于工厂附近,噪音很大,震动强烈。这对夫妇住了大约10个月决定搬家。于2007年卖掉房子,获得$69,801收益。
随后他们自建2号屋,但过了一阵,这对夫妇“很快对邻居感到不满…;并且他们有一对双胞胎女儿,担心住在那里可能有“土狼入侵”。于是这对夫妇于2008年8月搬出,前后住了大约11个月。2008年卖的这套房子赚了$273,434。
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卖房的第二个月,他们搬进自建的3号屋。搬进去后不久,以前帮着卖房的地产经纪问是否可以把新房子卖给他的一名新客户。按照这对夫妇的说法,由于这位买家出价太有吸引力以致于无法拒绝,于是在2009年9月将此新屋出售,这对夫妇赚了$403,776。
4号屋和5号屋
2009年12月,这对夫妇搬进新买的4号屋,这是一套镇屋。由于他们做建筑用的卡车太大,很难停放在巷道之上,邻居们为此颇有怨言,而且纷纷抱怨这对夫妇“总是搞社交聚会吵得大家不得安生”。2011年1月,他们卖了这套镇屋,收益$54,913。
随后,他们搬进5号屋,并于2012年7月卖掉,获利$187,574。然后,他们搬进第六处房屋,直到法官做出裁决。
法官的裁决
在这对夫妇与CRA对簿公堂之后,法官最近作出裁决。简单来说就是:CRA不能继续追究1号、2号和3号屋的税务问题,但业主夫妇必须为4号屋和5号屋纳税。
一般而言,在确定出售房地产是否被视为营业收入时,法院要考虑以下因素:出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产;所有权期限的长短;纳税人进行其它类似交易的频率或次数;依赖于物业或与物业有关的工作;导致物业出售的情况;以及纳税人买卖房屋的动机等。
针对买卖房屋的动机,这对夫妇争辩说,他们买房的动机不是为了出售房屋牟利。他们在法庭作证时说“如果他们的动机是为了牟利而售房,他们就不会定制且改建成自己喜欢的样子,并对房子进行大量装修和升级。”
纳税人还争辩说,对于分别于2007年,2008年和2009年卖掉的三套房,CRA再度进行重新评估已经为时已晚,应将其视为“法规禁止”。一般而言,CRA若在原始重新评估过三年及以上,再对某纳税人进行重新评估是被禁止的,除非可以证明纳税人做出了“由于粗心,疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。
法官在这一点上同意了纳税人的说法,因此裁决:CRA不能在法规禁止的三个年份重新评估纳税人对1号,2号和3号屋的销售。
但是法官认为,纳税人“购买4号屋和5号屋时的主要意图是将它们转售以获利。如果这不是他们的初衷,那么有可能将其转售以牟取暴利,这无疑是促使他购买后面两套房子的次要意图。因此,法官裁定PREs不适用于4号和5号屋的销售收益,它们应作为营业收入适当地征税。
这个案例非常经典,也为在大家在加拿大买房卖房提了个醒,只有自住房是免税的。其实,在加拿大,关于房地产税务法律名目繁多,非常复杂。
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1. 夫妻赠与有哪些法律和税务问题?
2. 买房子用夫妻联名还是分开好?法律上和税务上各有什么弊端?
3. 出租房还可以保留自住房增值免税吗?
4、非税务居民的房产出租及买卖的税务如何申报?
5、如何做好把房产传承给下一代的规划?
讲座时间
11月14日
加东时间周六晚8点
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加国税务重点及海外资产申报
不见不散!
来源:讲座主办方提供图文转自多伦多微生活
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