央行连续加息！安省房贷平均月供升至$4700元！

加中资讯网2022年7月16日讯

加拿大五大银行全部涨息！

在加拿大央行出人意料地将其基准利率提高100个基点之后，加拿大五大银行——加拿大皇家银行（RBC）、道明银行（TD）、蒙特利尔银行（BMO）、丰业银行（Scotiabank）和CIBC，都宣布提高其优惠利率，7月14日（周四）生效。每家银行都说它将把最优惠利率提高100个基点，从3.70％提高到4.70％。

最优惠利率是银行和金融机构用来确定贷款和信贷额度利率的年利率。加拿大银行隔夜利率的增加将影响可变利率抵押贷款，但不影响固定抵押贷款。选择可变利率抵押贷款，或房屋净值信贷额度的人将会看到，每月的付款额会增加。

加拿大央行周三将其基准利率提高了100个基点，这一出人意料的举动超出了经济学家的预期，因为央行试图控制住失控的通货膨胀。这次出乎意料的超大规模加息是连续第四次加息，使央行的政策利率达到2.5%，是2008年以来的最高水平。

加拿大房地产协会（CREA）表示，加息预计将对加拿大住房市场造成进一步的压力，5月份的住房市场在利率上升的情况下继续冷却。

加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers在7月13日（周三）的新闻发布会上说，虽然拥有可变利率抵押贷款的房主将看到利率上升，但这只是一小部分人。Rogers说，65%的加拿大人拥有自己的住房，35%的人有抵押贷款，其中绝大部分是固定利率抵押贷款。

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Rogers说：今年和去年，我们看到住房交易量和价格一直维持在高位。低利率加上长期的低供应，已经将房价推得非常高。；我们的目标是降低需求，恢复住房市场的平衡也是恢复加拿大经济供需平衡的一部分，这就是我们的目标。

安省房贷平均月供升至$4700元！

据环球邮报报道，蒙特利尔银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic发布最新报告，称由于央行加息，安省的房贷平均月供已升至$4700元，6个月涨了56%。

这位经济师跟踪全国住房市场的显著变化，并在推特上发布了最新的研究摘录：“加拿大央行(Bank of Canada)周三加息100个基点，是对房地产市场的一次严重冲击，至少对任何怀疑市场正在回调的人来说。简单的算术就能说明这一点。例如，假设平均房贷利率为4.5%，安省平均价格住房的贷款支付额，即使按第二季度已经下降的价格计算，将从2021年初的每月$3000多元，飙升至每月约$4700元。增幅达56%，是历史新高。即使考虑了过去几十年的收入增长，‘实际’房贷支付仍将超过上世纪80年代末的高房贷水平……”

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BMO的经济师Kavcic在报告中仔细分析了加息对房贷和房市的五点影响：

实际贷款利率上升：浮动贷款利率目前在4%左右，高于年初的1.5%。回想一下，今年年初，浮动利率房贷占新增贷款的比例升至50%以上。五年期固定利率继续徘徊在5%左右或略高于5%。因此，目前市场的平均资金成本在4.5%左右，这在短期内是一个重大转变。

审批利率上升：央行的举措提高了压力测试的门槛（合同利率加上200个基点，即5.25%)。现在，浮动利率借款人的合格利率升至6%左右。固定利率的资格为7%左右。因此，与前几轮加息不同，现在贷款额度开始受侵蚀。

估值压力真实存在：在6个月内，市场的借贷成本从1.5%到现在的4.5%左右。这是巨大的。许多人会说，“4.5%仍然是历史上最低的，利率在80年代末升到两位数。”确实，1990年市场崩溃时，利率从6个月前的11.75%上升到了14.25%。但是，正是这种变化决定了市场定价的变化。事实上，同样的贷款额，利率从1.5%提高到4.5%会使月供增加近40%，在调整收入水平后，当前的变化比80年代末更加突然。这并不是说市场将遭受同样的命运，因为在随后的90年代有许多其他问题。

续约的风险：五年期固定利率到期的借款人，今年晚些时候会有小幅利率上调。五年前的固定利率水平在3%左右，在其他条件不变的情况下，进入4.5%的水平将导致月供增加约15%。同时，目前使用浮动利率的绝大多数借款人都是选择月供额度不变，但即便如此，现在情况也越来越危险。例如，浮动利率从1.5%上调到4%，月供不变将使摊还期从25年延长到45年。如果9月份再加息50个基点，将超过60年。也就是说，许多人的月供将不能减少本金。每一单贷款合同都有关于何时月供增加的条款，对于那些浮动利率低的，可能很快就会提高。当然，那些用于购买多套房产的HELOC的月供正在实时上升。