多伦多地产开发市场2022年发展报告之重点总结

来源:枫华传媒投资周刊    作者:枫华传媒    人气:    发布时间:2023-04-23    

加中资讯网2023年4月23日讯 多伦多地产开发市场2022年发展报告出炉,我在这里总结重点如下,供参考:

一、与2021年相比,多伦多市在2022年收到的开发申请数量减少了。平均来说,申请也小得多。在2022年,共有293个开发申请提交进行审查,较2021年的317个减少了24个(7.5%)。申请涉及的建筑物数量总共为403栋,而2021年则有601栋。

更少的建筑物业数量意味着更少的居住单元。尽管2022年安省的移民人数创下历史新高,但是多伦多开发商仅计划建造的物业只有101,924个单位,较2021年的125,201个单位下降了19%。然而,每个住宅单位提出的住宅建筑面积(GFA)相对稳定:2022年每个住宅单位提出的建筑面积为766.0平方英尺,比2021年每个单位提出的766.6平方英尺少了0.01%。

二、就2022年多伦多建筑GFA( Gross Floor Area,总建筑面积)而言,提出了8900万平方英尺的建筑规划,其中90%是住宅空间,而2021年则提出了1.12亿平方英尺的规划,其中87%是住宅空间。从建筑规划类别来看,2022年商业(即零售和办公室)的GFA相对于2021年下降明显:比例为9.8% vs. 11.1%。特别指出:今年缺乏办公室的建设。这可能与多伦多是北美回归办公室最慢的城市之一有关。

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三、2021年规划的建筑总用地面积为4100万平方英尺,而2022年则减少到2700万平方英尺,总用地面积减少了35%。此外,FSI(建筑面积指数)也从前一年的2.74下降至去年的3.29,减少了20%。

四、自行车停车位是变化较大的领域。开发商提出的(Vehicular parking)机动车停车位,无论是总数还是每个住宅单位,都大幅下降:从2021年的73189个停车位(每个住宅单位0.58个)下降到2022年的51518个停车位(每个住宅单位0.51个),总减少了21671个车位。这直接归因于市政府取消了最低停车要求。相反,开发商提出的自行车停车位数量增加了:从2021年的35797个停车位(每个住宅单位0.29个)增加到2022年的60502个停车位(每个住宅单位0.59个),增加了24705个停车位。

随着城市密度增加和自行车基础设施的改善,开发商显然预计未来自行车需求将增加。由于车辆停车也是一个重要的成本(平均每个单位超过几万加元),取消停车要求意味着开发商的成本也降低了,这可能将转化为未来购买者会有更低价格买进。

五、下面有几幅图是2021年和2022年开发项目设计规划的对比图,可以看看各自年份中递交审批的建筑数量、类型:

六、报告中讨论了各种监管政策以及它们对发展的影响非常重要。首先是城市试图单方面对大型公寓项目实行inclusionary zoning(IZ),要求在大型住宅开发项目中留出一定数量的住房供低收入或中等收入购房者或租户使用。这项政策于2021年12月初在市议会投票通过,2022年晚些时候实施。由于这条规定会降低住宅开发项目的盈利能力,开发商都希望在规定生效前提交提案,导致了市议会投票前申请的大幅激增。然而,很快大家明白这条规定只适用于2022年9月15日之后提交的提案。这导致了在这个新截止日期前申请的适度增长,但这时传言四起,称省政府将提交一项新法案,废止IZ。

七、这正是省政府  More Homes Built Faster Act ,Bill 23的出台的政策。这些新规定限制了市政府的权力,使其不能要求超过5%的总建筑面积(GFA)用于包容性分区。这与多伦多的IZ版本有很大区别,后者侧重于规定应将多少单位留作可负担住房。在市政府的规定下,一个提议总建筑面积为100,000平方英尺,拥有500个单位的开发项目需要将其中25到50个单位作为低于市场价格的房屋。现在按安省规定,他们最多只需要留出5,000平方英尺的GFA;而平均每个住宅单位的GFA为766平方英尺,这只相当于最多6.5个单位——最多可节省44个单位以市场价格出售或出租。除此之外,该法案还免除了可负担住房单位的开发费用,从而节省了更多成本。

八、当然,安省 More Homes Built Faster Act政策的内容远不止于IZ。它还限制了第三方对minor variances和其他通常由Committee of Adjustment 处理的事项提出上诉的权力。这项法案确实在一定程度上推动了住宅开发的进程,为多伦多市的住房供应和经济发展带来了一定的积极影响。

九、人们对2023年城市建设的发展抱有一定的乐观态度。在美国和欧洲发生一系列银行危机之后,不少人预计加拿大的利率将在今年保持稳定或开始下降。利率上涨的不确定性似乎已成为过去,大家已经看到一些迹象表明房价和交易量正在再次增加。这对开发商来说意味着信贷市场的限制将减少。

十、在政治氛围中,人们对增加供应的必要性的认同程度也空前高涨。这一点,再加上新市长可能有的权力(市长可以否决与省级优先事项不符的地方法规),可能意味着对于寻求重新分区或官方计划修订的开发商来说,在市议会的审批过程中会相对顺利一些。

除了安省推行的支持发展的新措施外,这还减少了关于开发监管成本的政治不确定性。


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十一、2022年对于开发商来说是非常艰难的一年。尽管要想增加多伦多的住房供应还需要面临一些显著的挑战,但安省More Homes Built Faster Act、稳定的利率以及更加积极的政治环境无疑已经在很大程度上降低了与住宅开发相关的成本和延误。省份推出的变革为开发商提供了更有信心追求以前不可能实现的项目的基础;然而,开发项目的成功最终还是取决于市场需求,以及开发商如何抓住这些机会。

总的来说,2023年似乎将成为比2022年更适合多伦多发展的一年。在《More Homes Built Faster Act》和其他政治变革带来的限制减少、成本节省以及利率稳定和房价上涨的大背景下,这可能意味着更多的住房供应终于可以满足日益增长的需求。时间会证明这种乐观是否会成为现实;然而,随着所有迹象都显示2023年的建筑活动将会增加,有理由对多伦多的发展前景持谨慎乐观的态度。

来源:房东网 - 58home.ca

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