我们看到太多高点时一窝蜂抢offer，低谷时无人问津的现实版大多地产行情。我们是否问过自己一个问题：我们什么时候能够不被市场牵着鼻子走，而是让市场跟着我们的预期走？这个看似不可能的任务其实在股票交易里早就被一小撮人实现了。
“巴菲特最好的回报都是出现在市场竞争较小的时候。很怀疑是否有人能超越他50年来的记录。”请注意这个关键词：市场竞争较小的时候。换一句话说就是大众不敢出手，或者迟疑犹豫的时候。巴菲特从来都不愿意跟着大家去抢offer。
问题又回到了原点，现在大多地区到处战火纷飞，到处以抢offer为能事，到底值不值得去抢？答案很简单：你要去抢在购房者名单里投资人占比较少的社区。
投资洼地被赋予了全新的意义，那就是在未来拥有继续升值潜力的社区，而不是一定要低于均价的房产。
如果一处房产有20个人跟你竞争，而你仅仅是为数不多的几个地产投资者，那么恭喜你了，这是你需要争抢社区的第一个硬指标。第二个硬指标：大多地区均价已经超过100万，哪些社区在未来依然会如日中天，哪些社区正在复制2017年的景象，这是投资人心中必须清楚的。房价都涨了并不说明谁会在市场变化的时候会一路下跌，比谁都跌得狠，比谁都跌得快。现在的价格无法代表未来的涨幅，高价格更无法代表你就买对了。
互联网上有一段话很尖刻，但是是大实话：“如果你买的时候就特别贵，将来要卖出时就必须要找到一个比你更大的傻瓜，但是这个世界的特点是骗子越来越多，傻瓜不够用，不能老是指望别人当傻瓜。”
有人说2017年4月底之后所有房产都跌了，这是谣言。仅仅我所知道的就有好几个区域不但没有下跌，反而开始争抢offer，一直持续到2019年底。这是值得所有地产投资人认真思考的问题。
不少人不去思考，不去研究，他们专门研究哪里抢的最热闹，哪里最激烈，自己就往哪里去，至于为什么，管他呢，反正一帮人给自己垫背，总不会大家都是傻子吧，亏了也是大家一起亏。
俾斯麦说，“一般人都会从自己的教训中吸取经验，聪明人则会从别人的经验中获益。”前事不忘后事之师，我们什么时候变得如此急功近利，不计后果，前赴后继了。
第三个硬指标：你投资的社区要有后劲，最好是在别人开始亏损，但是你的社区房产依然坚挺甚至继续上涨。
你想要一个坚如磐石的投资社区，还是别人亏，你也亏；别人赚钱你也赚的社区，这跟去菜市场买菜有什么区别？定价权一直掌握在卖家手里，就算是你要卖房了，你的定价权也是掌握在大众的市场里。你无法超越大众去做那些少数旱涝保收，一直可以数钱，不用担心亏损的“少数人”。
问题来的非常快，你怎么知道一个社区今后会涨价，而且连续上涨？你用什么样的思维方式思考大多地区的房产市场？你的社交，信息，情报，关系网里有多少是告诉你一个完整的大多地区的地产概况？而不仅仅是一小部分社区，一小部分族裔，一部分特殊和别有用心人群的回馈。所谓登高远眺，你没有把自己从一个熟悉的环境，熟悉的人群，熟悉的生活方式里跳出来，去看一看大多地区的全景图，那么你得来的信息一定是不完整的，也是不真实的。
最好的投资是你在5-10年前预测某个社区未来5-10年之后，房产的价格会是什么样子。如果你通过详尽的分析，得出的结论同未来事实相符甚至超出预期，那么你就掌控了地产的定价权。
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再说一遍，大多地区的独立屋地产均价已经越过100万。请不要问哪里还会有便宜的房产，所谓的便宜是对于未来说的。你今天买进120万的物业，7-8年之后变成220-250万，那么你今天买进的非常便宜，虽然120万已经很贵了，但是同利润相比简直不值一提。如果相反，你投入了120万，7-8年之后，涨到了140万，我看就别投资了，投资一些地产相关产品也比这点小钱赚得多得多。
我经常讲，如果你敢于投资，一处社区均价范围内的独立屋10年之内，房价如果不能翻倍，这个投资是失败的投资。你对于市场的定价权完全被市场控制，你没有一点话语权。你的投资也是随大流式的，没有兴奋点，没有期望值，一切随缘。
人什么时候最明白？人在亏损时最明白。我期望投资人不要到了亏损的时候，才想起自己的定价权不在自己的手里，需要哀求买家再多给自己一点银子。最好的投资是反过来的，你不给这个价，有的是人给，过了这个村就别来找我了，鄙人已经在游轮上数钱了。
第四个硬指标：你的租客需要非常稳定，收入超高，信用超好。只有这样你才能活着看到自己定价出卖的那一天。
我听到、看到太多人投资在不良社区的案例，业主选不到好租客，让自己苦不堪言，最后只能快速卖出自己的投资物业。
地产投资是一部交响乐，这里面要有指挥，也就是你自己；还需要首席小提琴师，也就是你的地产经纪；还需要镇得住场面的鼓手，也就是银行；还需要舞台监督，也就是你的律师；还需要观众，也就是未来的买家。你的演奏荒腔走板，台下的观众也会走掉一大半，甚至一个没有。你演奏出了辉煌的乐章，台下会掌声雷鸣，争相找你签字，也就是抢offer。租客是谁？他们控制灯光，烂租客直接会把灯给灭了，那你这出戏就白唱了。
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不少人会炫耀自己的投资多么地惊天地泣鬼神，但是不用等到你未来数钱的时候，请先看看你投资的社区都是什么样的租客。所谓物以类聚，人以群分，好租客是扎堆来的，烂租客也一样。租客对于社区的理解远超业主，所以你看到了什么样的租客租你的房产，你也就知道了未来什么样的买家会来买你的物业。请不要小看租客因素，这说明非常多的问题。
直接影响你未来的定价权，能够给你灭灯的人，你不去研究，还想研究什么？
未完待续……
来源：Michael Wang提供图文
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