加中资讯网7月17日讯 这是今年3月CBC报道的一个真实故事。
艾瑞几周来一直试图在多伦多寻找出租屋，几经碰壁后，他别出心裁地想出了一个奇招：在网上晒出信用评分和推荐人，想以此来说服房东们，自己是“史上最佳房客”。“与其我自己出面，联系房东，到其它网站上找房，不如做点不同的，用我的技能，让别人来找我。”30岁的艾瑞这样表达自己的初衷。
他花了几个小时，建自己的租房网站，网站上不仅有自我描述，还晒出了他的Equifax信用评分（821，极好），以及来自前两任房东的推荐信。他在网站上自我如此评价：“有大胡子，而且很安静。” 除了网站，他还在社区以及他喜欢的建筑上张贴海报。
艾瑞此前在美国纽约居住，目前他正在适应多伦多的租房现实。他原本以为可以找到一个满足三项需求中至少两项的地方。这三项需求分别是：租金、周边环境和空间大小。 “现在，真的只需要满足一个就好了。”他说。
艾瑞的这一经历显示，目前在多伦多租房有多难。
TREB第二季度租房数据，房租增长，空置率下降
近日，多伦多地产局TREB公布了二季度的 大多地区租房市场报告。地产局主席Michael Collins宣布二季度大多地区出租物业成交9749套，比2018年同期8483套增长14.9%， 比一季度的6646套增长47%。Michael介绍说，因为大多地区的文化多样及提供很多就业工作的机会，越来越多的人们涌进该地区，无论是永久还是临时性居民，其中大多数选择租房居住，这也造成了租房数量逐年上涨的情况。
房屋租金也呈现逐年上涨的趋势。二季度一个卧室one bed roon的Condo平均租金价格是C$2192元，比2018年同期上涨了6.7%， 两个卧室Two beds room的Condo 去年二季度价格增长了4.3%，达到了C$2873元。
我们再来看一下大多地区的租房市场比例和Condo空置率。多伦多在大多地区的房屋出租市场占比最高，达到35.3%， 而与之相符的则是Condo的空置率最低，只有0.7%。Condo 空置率与2018年的1.1% 相比又有下降，2018年加国全国的Condo空置率为2.4%，安省平均1.8%。
TREB的首席市场分析师Jason Mercer分析，租房数量和价格的逐年上涨在投资者跑赢通货膨胀比率的同时，也充分说明增长的需求依然强劲，无论是为租房目的而兴建的出租公寓，还是个人持有的投资物业，租房市场需要更多的房屋供应。
新形势呼唤投资出租物业新思路
随着大量外来人口的涌入，多伦多地产市场近年来一直呈现上涨态势，虽然自2018年以来为避免房市泡沫，政府对市场多方控制，比如外国人买家税、贷款压力测试等，虽然对控制房屋买卖和房价有一定作用，但从另一方面却又把很多刚需购房的客户推到了场外，直接造成了租房市场的火爆。投资出租物业的盈利主要来自两个方面：一，房屋用于出租获取租金的现金回报以及第二，房产随时间而增值的部分。客观来说，由于贷款压力测试的原因，目前房屋贷款成本增加，一定程度上影响了现金回报率，但随着加拿大央行基准利率的保持稳定以及目前各大商业银行的5年期固定贷款利率下降，加上房租价格上涨，空置率降低等一系列因素，如果能够更新思路，多加分析调研，投资出租物业依然可以有利可为。
专业地产买卖专家Lucy Ma给笔者介绍了她对目前新形势下，如何合理科学投资出租物业的看法。首先是要考虑投入和产出比，在贷款压力测试下，贷款的压力增大，投入成本也相应增加；另外，出租物业的所在位置也非常重要。多伦多市区的出租物业多集中于金融中心和大学区域，比如Bay街金融区、多伦多大学、瑞尔森大学等区域，还有就是市区地铁站附近的区域；第三，出租物业很重要的一点就是租客的挑选和管理。位于金融区和大学附近的租客多以高级白领和学生为主，两者素质较高，也有较稳定的支付能力来偿付租金。综上所述，在多伦多市中心的中小型房产，如Bachelor和One Bed room的房型更为适合用于出租物业投资。当然，如果选择在其他区域投资独立屋等，则应综合考虑物业所在的社区位置、学校情况、就业率高低、周边环境、地税费用以及犯罪率等一系列因素。
如何遴选租客是出租物业成功的关键
租客是投资物业出租的重要部分，好的租客待人接物彬彬有礼，他们按时缴纳房租、悉心维护房内设施，而有的租客却成为很多房东心中永远的痛。谈到遴选租客，地产买卖专业Lucy Ma也根据个人的实践经验给出了很实用的建议。一是要对租客的身份信息等有一个较为全面的了解，可以事先准备简单的申请表格，其中如姓名（法律全名）、性别、工卡号码、现住址电话、个人收入情况、现雇主的有关信息以及允许房东核查信用报告的有关内容等。二是要亲自获通过有关部门来核实租客信息。比如证明租客工作和收入的Job Letter，要亲自打电话去工作单位进行核实相关信息，另外一个最重要的需要证实的信息就是信用报告。你可以通过独立的第三方核查，这也是最准确、最能体现租客信用程度的信息。一般来说，信用记录查询有以下几大好处：
1. 可以确认他的名字和申请表上一致，以防有些租客盗用别人的名字租房；
2. 可以确认他所有居住过的地址。如果他在申请表上所填的现住址和前住址与信用记录上的不符，就要格外小心，也许就是假信息；
3. 可以确认他所有工作过的雇主信息。如果租客提供的工作信息不是信用记录上记载的，你就要确认原因并有所警觉；
4. 得知租客的信用背景。了解租客使用信用卡、其它贷款（如车贷款、学生贷款等）和透支账户的记录；包括使用年限和还款记录；
5. 得知租客的信用分数。信用分数分A、B、C级，通常选A和B级的租客比较稳妥。
另外，还可以通过租客的社交媒体账户去了解其它一些个人信息，如婚姻情况、是否养宠物等。租客登门拜访时与租客进行沟通，并学会通过观察细节来对租客进行判断和分析。
最后，房东和房客之间一定要签订书面的租赁合同。在安大略省租房房东与租客必须按照《住宅租务法例》签订租赁合同方可收到法律保护。同时，与房客保持良好的关系是非常重要的，一张小小节日礼卡，一句节日的祝福贺卡或问候短信，和都会拉近你与房客的关心，这样房客才会长期住下去，减少空置率。
附录：出租物业的相关税务问题
在税收繁多的加拿大，对于新手房东来说，出租物业会涉及较为复杂的税务问题。税务局对出租屋征税的时候，是以净租金征税法征税的。净租金就是总租金减去相关费用，如下费用即为可折抵部分：
1、房产税
2、房屋物业保险费
3、租房相关广告费;
4、出租房的房屋维修费(非资产折旧部分的费用；
5、出租房相关的交通费;
6、出租物业的贷款利息;
7、房东支付的水电气费、电视电话等日常设施费用;
8、工资及福利支出；
9、出租屋相关的法律、会计及其他专业咨询费;
10、出租物业的剪草铲雪等费用；
11、以方便残障人士其起居活动所做的装修费用。
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