加中资讯网2022年10月29日讯 疫情初期市场震荡、疫情中（火爆）、疫情末尾，房市正在大幅调整中，这是身处大多伦多地区的你我他，都深切感受到的房市行情。
精彩回顾：大多区（GTA）房市行情经历从过去的黄金20年（1996-2016），市场行情一路高歌猛进，到紧随其后那3年的短暂市场调整期（2017-2020），量价齐跌，缓慢回暖复苏，2020年初刚刚回暖复苏的市场行情，意外地迎来了全球新冠病毒大流行，又一次遭受重伤。在经历了2020年春夏之交短短3个月的市场惊慌失措之后，大多区房地产市场突出重围，终于走出来困境，迎来了“全球疫情天下大乱，房市行情风景独好”一枝独秀的大好局面。（参见华文媒体专访：“全球疫情天下大乱，房市行情风景独好”——地产专家徐博士畅谈疫情大流行下大多区房市行情 《投资周刊》2020年3月20日）。正如被誉为房市行情土拨鼠之称的徐博士所预言，新冠疫情下的大多区房市行情藐视全球新冠病毒极其变种的一波又一波对经济社会生活的巨大冲击，一路高歌猛进，再一次创造了交易量和价格的历史新高。（参见华文媒体专访：“全球疫情挥之不去，房市行情高歌猛进”——地产专家徐博士再次畅谈疫情下大多区房市行情 《投资周刊》2021年9月3日）。由此可见，前“两部曲”徐博士已为朋友们做了较为精准的分析预测，让人受益匪浅、敬佩有加。那么，这第三部曲： 疫情后时代，大多区房市何去何从？
就此本刊记者再一次邀请著名地产专家徐华飞博士谈房论市。
大多区房市经历史上40年来最大幅度调整
将迎来一个长期稳定的繁荣发展新时代！
加拿大无论是经济发展还是社会潜力都位居世界前列。移民，对于加拿大的经济发展起到至关重要的作用！加拿大非常欢迎移民，移民利好政策不断出台，疫情后更是急需移民来补充紧缺的劳动力市场。
按加拿大统计局周三最新公布的2021年人口普查数据，2021年，加拿大有超过830万人，移民占加拿大人口的比例已接近四分之一；统计局表示，这是自加拿大成立联邦以来的最大比例，超过了1921年22.3%的记录，在G7集团国家中也是最高的。预计该比例到2041年将上升至三分之一。大多伦多地区去年新增人口7万7千，是北美人口增长最多的城市。鉴于加拿大人口继续老龄化，生育率低于人口更替水平，移民是人口增长的主要驱动力。
本周最新消息：加拿大8月通胀指数大幅下降到7%，大大低于预期的7.3%。2022年10月26日上午，加拿大央行宣布再次加息50个基点，目前隔夜利率已经从3.25%提高到3.75%。这是自2022年3月份以来，加拿大央行第六次提高政策利率，旨在解决通货膨胀问题，并使其恢复到2%的通胀目标，成为央行历史上最快的货币收紧政策。
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经济学家指出利率上升最终可以降低通胀。从本质上讲，这是为了稳定经济，因为更高的利率会阻止消费者借贷，高利率下借贷将让还贷的成本更高。商品的购买将相应减少，一般需求也会减少。随后，随着储蓄产品的利率也上升，消费者将更有可能存钱。这些措施将减缓和稳定经济，从长远来看有利于所有加拿大人。此前，经济学家预计，央行将把基准利率上调0.5%或0.75%，以遏制几十年来未见的高通胀。加拿大的年度通货膨胀率在9月份略有下降至6.9%。预计，在央行暂停评估加息对经济的影响之前，12月将再次加息。
通胀下降，加息减缓，疫情消退，人口流入，资金流进，房屋新增上市量骤减，库存趋紧，上市销售比大幅攀升，房市调整接近底部，盘整积蓄动能，可望岁末年初恢复缓慢爬升，在经历了史上40年来的最大幅度调整，大多区房市将迎来一个长期稳定的繁荣发展新时代！房市土拨鼠徐博士如是说。
地产专家徐华飞博士其人:徐华飞博士 经济学博士、管理学博士后 徐博士地产国际董事长兼总干事 联合国非政府组织LEADER INTERNATIONAL FELLOWSHIP RE/MAX地产公司经纪、豪宅专家、市场观察家；曾聘为经济学教授、硕士生导师、 网络经济与电子商务研究员、 世界银行中国电信项目顾问；曾任中央和地方官员、电讯和网络公司总裁、特聘研究员；曾在世界华文媒体发表大量研究报告，出版发行多部专著。
地产专家徐博士、房市行情土拨鼠
回顾与展望，最新预测前景光明！
疫情后时代多伦多房产市场将何去何从？出乎所料的是，随着疫情的结束，房价飙升，通胀高涨，大幅加息，政府重拳出击打压房市，房地产市场经历过多少次挫折？历史会重演吗?
关于房地产市场调整周期，徐博士以跨越时空的方式，用数据娓娓道来大多区房市的过去与将来——回首过去温故知新，当前形势跌宕起伏，展望未来前景光明！
下面徐博士通过回顾几个特殊时期的“挫折事件”，让您进一步明确知道历史会不会重演?
第1次挫折:20%的房地产增值税；时间:1973年底-1974年初
事件:上世纪70年代是多伦多房价大幅上升的年代，1970年多伦多平均房价仅为2万9429元，到了1979年，这个数字就升到7万830元。屋价大幅上升导致普通购房者难以承受，建筑商不得不减少动工量，以及将房子的面积缩小。大批欧洲人涌入多伦多购买大量农田，招致联邦政府对所有物业征收20%短期增值税。
第2次挫折: 高通胀、高利率；时间:1981-1982年
事件:上世纪80年代的按揭利率是你难以想象的，经常达到双位数字。1981年为22%，不过利率这么高也难以阻挡屋价上升的步伐，整个80年代多伦多平均屋价上升了260%，从1980年的7万7千元，上升到1989年的27万4千元。通货膨胀后，石油价格上涨3倍，银行基准利率高达21%，房屋贷款利率高达18-23%!
第3次挫折: 经济危机、高失业率；时间:1989-1993年
事件:90年代初的经济危机令失业率上升，人们对房屋的承受能力大受打击，其中1996年到达谷底，当年的房屋均价为19万8千元，之后才开始回升。但是无论如何到世纪末还没有回升到10年前的水平，形成了严重的房地产泡沫。
第4次挫折: 互联网泡沫破灭；时间:1990-2000年
事件:这10年间，由于互联网迅猛发展，人们高估了互联网、网店价值,一批又一批的互联网企业“成长”起来了，快速融资、快速发展、快速上市。而市场的疯狂也加速了这一现象，将互联网概念炒得越来越火爆。但泡沫终于破裂了,除了一少部分的获利者，留下更多的是哀鸿遍野，大量的互联网企业破产、倒闭，股价跌到还不如白菜价。同时,这也对多伦多房地产市场造成了极大冲击。
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第5次挫折: 恐怖袭击与反恐战争；时间:2001年
事件:911恐怖袭击事件之后，美国经济的影响通过贸易、资本流动和汇率、国际市场价格以及金融市场传染等4个渠道波及全球，影响全球经济发展。加拿大也是其中之一，袭击发生后的第一周，标准普尔指数下跌超过14%，但是时间持续不长。
第6次挫折: 美国次贷危机；时间:2008年。
事件:2008年美国次贷危机。美国因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡，进而形成了全球性金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。
第7次挫折:全球新冠疫情大流行；时间:2020年3月- 6月(最短的下跌)。
事件:新冠病毒大爆发后，加拿大的房地产“旺季”也“冷场”了。截止到3月14日，多伦多房产销售量与去年同期相比上升了49%，到月底暴跌了16%。有人担心，随着交易量下降，房产价值也会下降。毕竟没有人会在看到降价趋势的时候去购房，而且这很可能是将要发生的情况。
疫情初房市恐慌性调整 （2020.3-6）
多次遇到挫的多伦多房产市场并没有一蹶不振，而是逐渐稳定，并趋于健康、良好的发展态势。多伦多房地产市场多年来一直处于上涨态势，截止2017年,该市房地产价格增长率高达493%。经过此后3年的市场调整，到2020年初，市场开始回升，出乎意料的是发生了全球疫情的黑天鹅事件，突如其来地打乱了回升上涨行情趋势。
疫情后房市行情风景独好 （2020.6-2022.2）
新冠病毒疫情对房地产业的直接影响是各方面的延迟行为，购房人、装修者延迟或取消消费活动，使订单、合同大大减少，开发企业对这种延迟效应应该有充分的估计。开工率不足导致新房供应严重短缺。居家隔离刺激了居民对房地产的需求激增，特别是对具有更好防疫功能的独立屋更是一房难求。
后疫情房市何处何从?（2022.3---）这次史无前例的COVID-19(冠状病毒)公共卫生危机毫无疑问影响了各行各业和绝大部分人的生活。出乎意料的是，居家隔离导致对房屋尤其是独立屋需求的激增，加上历史超低利率的火上浇油,导致大多区房市自2020年下半年以来一路高歌猛进，表现出异常火爆房市行情。
地产专家徐博士就“大多区房市行情企稳底部盘整”进行了综述分析和预测：‘’2022年7月跌至冰点，交易量创今年单月新低；8月房市回暖，均价同比环比双增长；9月房市，行情企稳，底部盘整，价格环比小幅上涨。10月-12月市场在底部支撑盘整蛰伏。明年1月-3月房市累计动能伺机爬起；4-6月恢复攀升，房市复苏、雄起！”
地产专家徐博士、房市行情土拨鼠
谈房市短期调整与长期繁荣
回顾与展望:历史性小结:1989-2022
1,长期调整周期(10年以上)，1989-2017: 长周期调整(28年)；下行调整:1989-1996；上行调整:1997-2017(大多区房市黄金20年)。
“从1985年开始，多市房价在经历了很长一段时期的慢性增长之后，房地产市场开始快速发展起来，很快就呈现失控状态。房价几乎就是日涨一千、周涨一万似地疯狂往上推。人们顶着13%-14%的贷款利率,仍然疯抢OFFER、猛抬价格。接下来的四年里,房价以平均每年递增25.85%的速度增加,从1985年时的均价$10.9万猛增到1989年时的$27.3万，四年增加了150.9%，市场上充满了投机性的泡沫。进入九十年代后，泡沫开始破裂,楼市出现了大滑坡。从1990年的有价无市开始，房价直线下降，一直延续到1996年，多伦多的房市经历了一个生死轮回。这真是一段令多伦多居民刻骨铭心的惨痛教训。”
2, 中期调整周期(5-10年)2017-2022: 中期调整(5年)；下行调整:2017-2019；上行调整:2019-2022。“1989年多伦多房屋平均价格一度涨至$273,698,涨到30年的最高水平(当然无法与2017年的房价相提并论),但却在1996年跌至$198,150。大多地区的房地产市场与上世纪80年代的大多伦多房地产不好直接相比,因为除了价格迅速攀升这一条之外，其他主要因素都很不一样。比如，80年代后期加拿大的利息率水平已经很高，对房贷的审核标准不如现在严格，房产开发商把大量新房推入市场、超过了购房者胃口能够消化的水平，而且严重经济危机那时已经濒临安大略省。大多区房价从2017年4月高峰经过3年的调整下行到2019年末触底反弹，2020年初加速回升，2020年3月份因出现全球新冠疫情大流行而中止了触底返弹的房市行情。
3, 短期调整周期(1-5年)2022-2025?短期调整(3年);下行调整:2022-2023?上行调整:2023-2025?
这次史无前例的COVID-19(冠状病毒)公共卫生危机毫无疑问影响了各行各业和绝大部分人的生活。出乎意料的是,居家隔离导致对房屋尤其是独立屋需求的激增,加上历史超低利率的火上浇油,导致大多区房市异常火爆。疫情危机后对多伦多房产市场会房市何去何从?出乎所料的是,随着疫情的结束,房价飙升,通胀高涨,大幅加息,政府重拳出击打压房市,房地产市场经历过多少次挫折?历史会重演吗?
房地产市场行情长期看人口、短期看金融是地产专家徐博士、房市行情土拨鼠短期观测大多区房市行情的首要因素。徐博士还考虑到市场变化中的不确定性因素。当下市场中最大的风险因素就是新冠疫情及其变种的全球大流行，给社会经济发展造成严重影响和不确定性，是市场中最大的风险。通货膨胀率创40年来历史新高，给金融市场带来了巨大的升息压力，短期内有可能造成市场波动。全球人流和资金流的变化，将影响房地产市场的供求关系，进而影响区域房地产市场行情变化。
在谈到区域房地产市场时，徐博士强调指出“位置决定一切”。房地产是加拿大国民经济的命脉。加拿大房地产市场长期繁荣发展的动因: 移民是加拿大的长期坚持的基本国策。人口的大量流入是确保房地产市场长期繁荣发展的主要动因。发达稳健的金融市场体系是支持房地产市场繁荣发展重要前提条件。
安省是加拿大的政治、经济和文化中心，人口约占总人口的三分之一；经济发展领头羊；科技创新和金融中心。多伦多是加拿大的名片和心脏：多伦多是加拿大最大的、最活跃的、最具发展潜力的房地产市场。
地产专家徐博士、房市行情土拨鼠
谈大多区房市触底前的八大信号
RE/MAX Dr. SOLD 地产国际地产专家徐博士、房市行情土拨鼠结合当前主要经济指标，针对大多区房市企稳底部盘整的现状，透彻分析了大多区房市的过去与未来，提出了大多区房市触底前的八大信号：
一、 7月平均价格: 5个月前的峰值跌去了24.1%；二、7月独立屋的平均价格 : 去年416地区下跌了7.3%,905地区下跌了1.9%；三、 7月新增上市量同比去年、环比上个月双双下跌；四、 库存量今维持3个月, 市场将在今年秋季出现更加平衡状态; 供给将越来越吃紧；五、 各种类型的房屋的销售量和均价全出现双双下跌；六、买家看房数量明显增加,市场活跃度升温；七、抢购时有发生,卖家捡漏抄底速度快,果断出手稳准狠；八、 国债收益率持续下降, 个别银行降低了按揭贷款利率。
徐博士谈房论市有其独到的见解。徐博士认为：1、买得起的时候就是最佳时机；2、借到钱的时候就是最大杠杆；3、最需要的时候就是最值得买；4、不需要的时候就是最值得卖；5、任何时候都是换房的好机会；6、投资房地产是稳健长期投资。
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土拨鼠隐约听见了大多区房市春天的脚步声
大多区房市严冬已过，春天还有多远？地产专家徐博士、房市行情土拨鼠隐约听见了大多区房市春天的脚步声——
第一声:8月份交易量环比大涨15%;第二声:8月份均价环比5个月来首次上涨2.1%;第三声:8月份新增上市量环比大幅下跌28%;第四声:8月份有效库存量环比大幅下跌13.2%;第五声:8月份上市销售比环比大幅上涨12.6%;第六声:核心区买家冲了:再次出现抢购风!第七声:边远地区价格降幅收窄,市场回暖!第八声:通胀下降,加息趋缓,经济软着陆!第九声:人口增长,资金流入,疫情消退等。
房市行情土拨鼠：春天的脚步声，声声入耳!
图片由徐博士本人提供
来源：枫华传媒集团《投资周刊》封面故事“独家专访报道
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