加中资讯网2022年3月28日讯，没买房的筒子们一定要看，因为以中国人的心性，对房子的追求是一生的执念，买了房子的筒子们更要看，毕竟换房已经成了这年头每家每户的必经之路。
但您的房屋用途发生了改变或者您由于工作原因或者家庭原因短期之内不在加拿大，阅读这篇文章能给你省掉大几千的罚金或者几万的税负。
根据税法规定，当房子用途发生改变（Change in use), 税务上视同以当时的市价进行销售(deem diposition at fair market value)。
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场景一：纳税人只有一套房产
举个例子：
西人小克2017年在Markham花90万买了一个单车库的独立屋，住到2019年，当时市值115万，由于工作变动，小克被派往美国工作2年，为了减轻房贷负担，小克决定整套出租。如果小克在2019年就做了Election 45(2)，那么即使小克月月收着租金，那套独立屋依然可以享受延长四年免增值税的福利。因为疫情，多伦多房市大涨特涨，小克从美国回来时候，房价已经涨到了180万。
没做的结果：
小克只能享受25万（115-90万）的自住房免增值税，之后增值的65万（180-115）需要有一半计入当年收入交税。假设最理想的情况小克除了此增值收入没有其他任何收入，小克还需要缴纳 $86,970 个人所得税，天撸了个去，谁喜欢这样被撸羊毛？
做了的结果：
小克延长了四年自住房免增值税的空间，从美国回来后不论房子市值多少，统统免税。租金照收，房子照涨，但是资本增值税通通与我无缘。
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看到这里，大家会问，我补做一个Eection可不可以？
答：可以！不过需要缴纳100/月罚金，8000封顶。当然8000相对于割肉的资本增值税还是一个退而求其次的补救方案呢。但是如果你的房子用途当时有变化的那一年就有一个靠谱的会计给你出谋划策，是不是所有的事情都走向利益最大化呢？相对于省下的罚金和资本增值税，区区的会计费又算得了什么呢？
场景二：纳税人有多处房产
如果小克有一套主要住宅，同时还有一个度假屋，并且还有一套出租房，那么怎么合理地巧用政策让他交最少的资本增值税呢？
首先，先要衡量每一套房产的市价。
其次，选定一套涨幅最多的作为主要住房，如果选定的房子恰好是出租屋，那么需要将此房转换为自住房，然后利用 45(3) 享受额外的四年免税。
最后，持续观察房价的走势，如果之前锁定的房子已经涨幅不大，并且锁定期限没有达到四年，可以将之前的Election撤销，保证让其他涨幅空间更大的房产占用这个名额。
这就要求你的会计师善动脑筋，利用组合拳的优势来进行税务规划而非单一手段去进行税务规划，毕竟市场在变，情况在变，不能与时俱进的规划其实还是不能保障客户的最大化利益。
最后澄清一下45（2）的限制条件：
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1）一个家庭（两夫妻+未成年的子女）全球一年只能指定一套房为自住房，不论怎么花心思，同一年不可以有两套自住房存在。
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2）出租变自住或者自主变出租，只适用于房子整体用途改变，部分出租没必要做哈，比如地下室出租。
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3）虽然45(2) or 45(3)最多可以延长四年，但是如果您被外派到国外或者参军了，四年之内回不来，我们可以申请延长。
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4）不能计提折旧（CCA),一旦计提折旧，45(2)或者45(3)当年自动作废。
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5）主要住房免税福利只适用于税务居民期间的年份，非税务居民期间没有免税额度。
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最后敲黑板总结重点：
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1）有房产的同志们不要轻易转成非税，找个会计师规划一下再做决定非常有必要。
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2）专业的事找专业的人做，您感觉这个election很简单，其实互相勾稽关系很多，相对日后自身的利益，听专业人士建议这笔银子要舍得花。
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3）鱼和熊掌不能兼得，分析好利弊之后选择一个你最想要的目的去规划财务才是一个完美的结果。
必安益注册会计事务所（B＆E CPA Professional Corporation）专注于为个人及中小企业提供专业财务和税务咨询服务。我们所擅长的服务领域包括：· 个人所得税及税务规划； 中小企业记账、税务申报及税务优化；房地产相关税务；创业咨询（财务及税务规划）。我们致力于为您提供最高水平的服务，与您建立长远持久的合作关系。“Work Hard, Think Harder, Do More for You"是我们的座右铭。公司电话：416-5192252；地址：1009-250 Consumers road,North york,ON,M2J4V6.
来源：房大师 必安益注册会计事务所
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