加中资讯网2021年10月25日讯，

故知胜有五：知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。

 

-----《孙子兵法》

大放水的时代，万物疯涨。房价以两位数百分比的速度刷新。不买房担心资产贬值，又错过了房价上涨这班快车；买房又担心万一未来经济形势不好，房价下跌怎么办。是故进亦忧、退亦忧……

该如何是好？

很多事情看似复杂，可一旦想清楚了也很简单，我们把地产投资按照租金回报和升值速度分成四个象限：

租金高升值快的物业肯定是所有人梦寐以求的投资方向，但这种投资仅存在于特定的时间内特定的机会，偶尔出现，需要我们及时把握。同时也需要经纪与客户高度信任和密切沟通，操作难度还是很大的。

大多数情况下，租金高升值快的物业是很少见很少见的，我们不可能守株待兔静等机会出现，只能退而求其次，找不到95分以上的投资，80-85分的也可以……

【租金低、增值快的地产投资】

租金低增值快的物业的投资前提有两个：1、物业价格被低估；2、租金有上涨潜力。

这就好像是解二元一次方程，一个方程式里面两个未知数，答案是有无数解。

所以说找到这种物业与其靠的是技术，还不如说靠的是直觉和经验。在特定的时间特定的环境下，识别和抓住机会 -- “天下武功，唯快不破”！

方案：Yonge/Finch的Condo

Yonge和Finch，尤其是Yonge街东侧的Condo，是我个人最近两年比较青睐的投资区域--真正的投资，在于追寻价值洼地，而不是追随热炒的楼盘。

在本公众号过去的Condo投资分析文章里曾经介绍过，我比较看好的Condo户型是1卧房+1 Den和2卧房，本文就拿2卧房单位举例。

先看该区域过去5年1-3季度的出售和出租的交易数量：

从上面数字可以看到以下趋势：

• 出售交易量从2016年高峰一路下滑到2020年，到了2021年开始反弹，有所增加；
• 出租交易量变化与出售相似，但反弹力度明显的远远大于出售；

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小结：这个区域出租需求增加的速度远远大于出售增加的速度，出租需求旺盛，而出售供应并没有增加，再加上这个区域的新房供应资源非常有限，所以未来这个区域的租金会以“肉眼可见的速度”上涨。

再看过去5年租金与房价的比例变化

租金与房价的比例在过去的5年一路下降，这是由于房价上涨的速度明显大于租金上涨的速度造成的。但这种趋势将会引发的可能性无非有三种：1、房价下跌，租金维持不变；2、租金上涨，房价维持不变；3、租金上涨的速度大于房价上涨的速度。

我个人倾向于第三种。

如果出租的活跃程度远远大于出售的活跃程度会导致什么结果？

很简单，会吸引投资者投资这一类的房产，而短时间内供应不会迅速增加，从而导致在一段时间内供不应求，价格再次上涨。

我们在分别看看5年来出售和出租的价格变化：

出租

随着疫情的影响逐渐减弱，可以看到2021年开始租金价格明显回调，而且未来一年内租房的需求会越来越多，租金价格还会继续上涨。

出售

我们从两个角度分析：

1、每年的第四个季度都是价格快速上涨的前夜，即使是海外买家税出台的2017年。

2、从整体经济形势来看，明年年初将是货币大幅贬值、产品供应不足、物价上涨最快、房价快速上涨的阶段。

因此2021年第四季度将是入手此类房产的一个好时机，限于篇幅，上述两个理由这里就不展开解释了。欢迎致电416-846-3211详细交流。

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【租金高、增值快的地产投资】

4月份下旬，我帮客户在Newmarket和Bradford连续买了一些独立屋投资房，之所以选择4月下旬是因为今年2-3月独立屋的快速上涨之后，到了4月已是强弩之末，很多抢offer的房子已经没办法抢到高价卖出，甚至有些条件没那么好的房子连一个offer也没收到。

于是到了4月下旬价格有所回调，我们就选择在这个时候下手。

选择Newmarket和Bardford，出于两个原因：

1、在整个GTA独立屋价格上涨的浪潮下，这两个区域的涨幅低于其他区域，一定程度上具有价值洼地的性质。

2、这两个区域虽然不是唯二的价值洼地，但却是距离我家最近的两个区域，便于给投资客户出租管理和物业管理。其实投资Ajax的物业也挺适合的，可如果将来让我开车1小时去查看租客抱怨的冰箱不工作，实在是有点儿为难……

看看我们选择的社区5年来独立屋的价格变化

对比这两个区域2016年和2021年的价格趋势，可以看到有非常明显的相似性。当然，其他区域很可能也有类似的情况。我最后选择这个区域还有更多更复杂的原因，比如人口的增加和迁移，交易的活跃程度变化等等。

下面我们就看看这个社区活跃程度变化，我们选择的区域5年来前三个季度的交易量：

可以很清楚地看到经过2017年-2020年的交易量萎缩之后，2021年的交易量明显上升。

我们4月份购房的时候，因为市场价格有所回调，所以不仅能砍价，交房时间也可以协商，我们选择的交房时间是9月底，投资嘛，自然是交接时间越长越好。

5个月之后，房价上涨了10%以上，也就是说我们交房之前投资即已获利。所谓兵无常势、水无常形，区域的选择、时机的把握不是仅仅一篇文章能够说得清楚的，欢迎致电416-846-3211详细讨论。

租金回报

我们选择的投资房类型是：

• 独立屋、双车库；
• 占地足够大，占地宽度至少45英尺、深度至少110英尺；
• 地上和地下分门出入，地下室有厨房、卫生间和卧室；
• 房屋状况可以不是很新，但不能太旧；
• 购买价格不能超过110万；
• 总租金不能少于$3600/月

我们按照30%首付、贷款利率1.4%，贷款期限25年计算，每月还贷金额为$3,042/月。租金能够完全支付还贷、地税和保险。

这种正现金流的投资完全可以长期持有。

来源： 多伦多民用商业地产 

 

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