加中资讯网2021年7月24日讯，

帮老友买投资房，期间他问了三个问题：

1、房价还能涨多久？

2、大调整会不会来临？

3、如果发生大调整，如何保护资产？

预测市场崩盘是行业内极其痛恨的行为，而且有极大的操作风险。被痛恨的具体表现例如，2015年，我曾因为在报纸和网络发文宣称，多伦多房地产市场可能在不久的将来面临大调整，被人专门打电话过来骂道：“租房穷狗xxx”。

 

 

做空房地产的极大风险在于，投资者是无法在房地产市场做空的，只能在金融市场操作，而且前期损失不可预测。2008年次贷危机之前，做空房地产的保尔森每天要跑15公里减压，压力可想而知。

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投资这事儿，如同秉烛夜行，能看清的仅仅咫尺，脚下是平坦大道，还是遍布荆棘，很难判断的。远望前路，能凭借的仅仅是一点点烛光 -- 唯有谨慎和客观，才能对风险和形势做出正确判断，这是地产服务行业的核心，也是底线。

 

做到者寥寥！

第一个问题，本篇之前的文章讨论过了。只要美联储不加息，只要全球大放水不停止，房价上涨就不会停止。进一步说，即使美联储加息，大放水结束，房价上涨的列车依然有一定的惯性，还会再往前冲一段时间，直到冲出悬崖……

 

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短期来看，疫情算是告一段落，能否完全过去，现在下结论还为时尚早。年底之前多伦多的房地产市场很大可能会再次出现短暂的购买热潮，但我个人估计力度不会很大，时间也很短，因为毕竟2-3月份的疯狂上涨已经释放了大部分的激情。

 

烟火璀璨，却不持久。

 

中长期来看，疫情即使过去，对经济的影响恐怕还会在很长的一段时间继续发酵，未来的经济形势会出现以下趋势：

• 全球化的经济模式会逐渐转为区域化，未来的世界经济全球化会减弱，区域间的合作会加强。这样的趋势下，加拿大这种对美国严重依赖的经济体必然会成为美国挤压的对象。

• 全球大放水会继续，未来美联储加息必然压力重重，增发货币就像饮鸩止渴，欲罢不能，所以说货币贬值将是未来大趋势。

• 阶级固化和贫富差距加大会成为普遍的社会现象，中产阶级逐渐减少，少部分中产会晋升为富人阶层，大部分中产阶级会下沉到社会底层。洗劫大部分中产阶级不需要费多大劲儿，只一次房价崩盘就足够了。

我个人认为未来几年内，多伦多的房地产市场有很大可能会出现大幅下跌，而且会持续2-3年甚至更长时间。

【会不会？】

经常有人把当前与100年前大萧条前夕做对比，还真的是有很大的相似性：

• 都经历了重大技术革命：大萧条之前的电力技术革命，电话、家用电器和汽车的出现改变了人们的生活；20世纪末是互联网改变了世界和人们的生活方式。
• 都有过前所未有的经济繁荣：1928年胡佛上台时说：“我们正在取得对贫困战争决定性胜利的前夜，贫民窟将从美国消失”。美国财长对公众说：“繁华高潮将永不停歇。而经济学家则说，美国的股价已经立足于永恒高地之上”。
• 贫富差距过大；
• 大众过度投机，我曾经在以前的文章里讲过“保证金小伙儿”现象，那些身穿白色高尔夫球衫倒卖房屋保证金合同小伙儿们，比起一百年后他们倒卖楼花的地产经纪后代，似乎还高了一个档次；
• 大瘟疫流行，重创全球经济；
  当然，当今世界与100年前的大萧条前夕也有很大不同：
• 货币制度不同，大萧条期间的金本位制限制了货币政策放松。100年前的政府和经济学家们没有意识到货币宽松政策可以缓解通缩。但如果印钱就能解决问题的话，委内瑞拉就是全球最富有的国家。

• 大萧条期间，全球贸易体系坍塌，而目前全球化依然是世界经济主流模式，暂时还是！暂时……

房地产市场会不会发生大调整，取决于大萧条会不会再次发生。我个人倾向于悲观论，即使不发生大萧条，再来一次规模超过次贷危机的经济崩溃恐怕是大概率事件。

【假如会？】

我们沙盘推演一下，如果发生房地产市场大调整，我是说如果，万一发生调整，将会是如何发生？

我经常把如今的香港房地产市场比做多伦多的未来。因为二者在经济模式和房地产市场有很大的相似性：

• 金融业和服务业成为支柱产业。多伦多正在成为北美第二大金融就业市场，仅次于纽约，在全球范围内排名第八，在巴黎和上海之间。而香港则不用说，至今仍然是主要的亚洲金融中心，一个“只剩下金融和房地产的城市”。
• 房价都经历了快速上涨，1996年初到1997上半年，香港的房价上涨幅度超过50%。这个场景是不是很熟悉？像不像2016-2017年以及眼下的多伦多？
• 楼花投机盛行：这就不用多说了吧，多伦多几乎所有华人地产经纪公司的业绩前几名地产经纪都是卖楼花的，据说一个经纪每年卖掉几百套楼花很常见。
• 年青一代越来越买不起房子；

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假如，我是说假如，未来多伦多的房地产市场发生大调整，香港在亚洲金融危机时的经过可以做个参考。

【会如何？】

让我们回顾一下1997年香港楼市崩盘的过程：

三个30% -- “CEO 30%”+“暴涨30%”+“真跌30%”

1、崩盘的第一个30%，是CEO盘下跌30%。

我们知道，楼盘并非同步涨跌。其中既有笋盘洼地，也有CEO盘（原指有溢价的精品盘，现多指“高价坑盘”）和严重高估的陷阱。

香港的第一个下跌30%，是CEO楼盘跌30%

综观香港1997下跌，发现跌得最狠的是“伪豪宅”。具体的定义是：新晋社区想要开发成高档住宅区但又未完工尚未被市场接受的原有烂泥地郊区。譬如当时九龙塘，石硖尾，东涌，乃至深水湾都跌幅十分严重。

另一方面，“学区房”跌幅也十分严重。1997.6月最著名的一件事，就是有豪客坐直升机睇楼，全港轰动。“何紼文田”卖22000/尺。其结果自然是跌得惨不忍睹。

2、第二个下跌30%，是抹去了“去年的涨幅”

1996~1997房价上涨了约50%以上。其中，普通的大盘大势仅涨了约30%，还有30%是特别的“明星爆炒盘”额外涨上去的。也就是部分盘涨了60~70%.

楼市下跌的第二个-30%，是把这一段涨幅抹去。

3、第三个30%，真正的下跌

从2001年开始，市场终于开始破位。跌掉了第三个30%。

这第三个30%，是“真跌”。从1997~2001，市场已经阴跌了四年。人气低迷之至。于是有人开始“熬不起”，撑不住的。

从2001年开始，逐渐有一些资金链崩裂，或者对前途极度悲观的人士，开始按照“亏本价”抛售手中房产。并形成了一个破位下跌走势。

这个走势的最大下跌大约是30%，持续了二年。

其实当大部分人“熬不起”、“撑不住”的时候，就是市场重新抬头上扬的前夜。普通老百姓，常常是炮灰。

兴，百姓苦；亡，百姓苦。

 

【怎么办？】

首先，货币贬值是大趋势，无法避免，无可更改。因此对于我们老百姓来说，把钱放在哪儿都比放在银行安全。房地产因为其天然具有一定程度的投资属性，必定是普通百姓对抗货币贬值的主要选择之一，尽管不是唯一。

所以，虽然明知道未来房地产市场有崩盘的可能性，但因为房地产投资相对于其他投资方式比如股票、期货、保险来说，专业技术门槛要低很多，所以几乎成了大众对抗货币贬值的最佳选择。

更何况即便是香港，97崩盘之后到了2003年房价又开始了一路上扬。

所以，如何投资房地产，怎样让自己的投资安稳度过未来市场的不确定，同时还要有一个不错的收益？敬请期待赵楠的下一篇文章《地产投资的四个象限》。

来源：多伦多民用商业地产

 

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