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加拿大K型经济复苏与房地产市场走势

发布时间:  浏览: 次  作者:王红雨

加中资讯网2020年11月12日讯,英语字母K有两条腿儿,一只向上,一只向下。加拿大疫情中经济艰难复苏的状况,被描述为K型复苏:一拨儿人的生活和财富状况有了好转,另一拨儿人依然苦苦挣扎,甚至每况愈下。经济学家认为加拿大这种特有的K型复苏模式,主要成因是:疫情以来加拿大印钞增量全球第一,对工作受疫情影响的人实施长时间大笔现金救助,导致了申领救济的人无法与其他人一起实现经济复苏。

 

字母K的下肢,大部分是刚入职场的年轻人,低端服务业按小时领薪水的人,以及受疫情影响最严重的娱乐、餐饮和零售业的从业人员。人是经济动物,每一天都在做选择,原来工作的领域受到疫情打击,本应该去其他领域寻找机会,但加拿大的疫情救助政策却打击了这种上进行为。领到疫情救济的人,没有动力寻找新工作,宁可在家喝啤酒看电视也不出去找工作;稍微要强一点儿的人,一边领救济金,一边打现金工,致使被疫情带薪假期保护起来的人,不知不觉虚度了2020年,有些人还从此染上了领救济瘾。有人给我打电话说发难:既然政府长期发给我福利金,你们银行就应该把这笔钱视作为我的长期收入,用于支持我的贷款申请。说得理直气壮的,显得我很理亏理亏。
 

 

福利,正在误导本来赚钱能力就比较低的人,去等、靠、要。福利,应该是一勺一勺地喂,还要观察患者是否已经康复并可以自食其力了,但加拿大政府不仅不是一碗一碗地喂,简直是一锅一锅地喂,每月2000加元的补助,让很多领福利的家庭收入比2019年还高,让本来可以自食其力的人变得功能退化了。
 

 

字母K的上肢,代表着有能力在家工作,有专业知识,中青年,中老年等有资产有借款能力的人。经济刺激政策无非两条:货币政策和财政政策。货币政策下,央行把钱都给了商业银行,有能力贷款的人可以从货币政策中收益;财政政策下,政府把钱直接发给伸手申请补助的人,不伸手,拿不到。疫情期间还能从银行申请到贷款的人,是货币政策的受益者。我目睹了两位开餐馆的房贷申请人,疫情期间不仅加按了自己的投资房,还购买了新的投资房,他们本可以伸手要救济,躺着福利的温床里不起来,但他们却用自己的勤劳和诚实,努力成为了字母K上肢中的一员。我对这种不屈不挠、力争上游的人生选择充满敬意,无论是灾年还是丰年,每一年都是我们人生的组成部分,每一天都要过得有意义,对世界有贡献。

我公众号文章的后台留言,微信和电话里的短信,还有电话垂询,都在问同一个问题:贷款政策放松了吗?怎么疫情期间没有非居民和新移民来,房价还在涨?钱从哪来的呢?以前借不到钱的人怎么现在借到钱了呢?是银行放水了吗?答案很乏味,银行没有放松房贷政策,没有外来资金,没有热钱,没有人炒房,房价上涨就是本地人的需求和本地人购买力推动的,因为不仅力争上游的人更多,而且资本主义的体制决定了,政府救助政策的最终受益者,不一定就是饥寒交迫的人,反而是有能力抓住机会的人,本来就自强的人,在政府普惠政策之下,会变得更强。

给大家解释一下,本地人是怎么自我提高借款能力,并继续推高房价的。

 

 

 

 

01 别人的借款能力是怎么提高的?

 

先看三个简单的公式,了解一下借款能力的计算方法:

公式一:每月债务,除以,每月收入,小于44%的申请人,房贷申请可以获得批准,高于这个数字的,不行。

公式二:自住房贷款金额,在没有其他消费债务的情况下,最多借到年收入的5倍。

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公式三:通常来说,每一笔投资房贷款金额,是家庭年收入的5倍,减掉自住房贷款余额,最多可以借10笔投资房贷款。

 

从贷款能力计算公式上看,决定借款能力的三大因素分别是:收入,每月债务,和房价。

 

K型经济复苏中处于上肢地位的人,收入并没有受疫情影响,甚至比以前更高了。

 

由于经济复苏方案中的货币政策和财政政策的普惠性,所有人都会受益,低收入人群从财政政策的补贴中受益更多,而高收入和有资产的人则从货币政策中受益更多。货币政策的主要内容就是降息和超发货币。降息会导致有房贷的人月供降低,即,每月债务减少,因此借款能力得以提高。有人争辩说,固定利率的贷款没到期之前,利率降不下来,因此不会这么快提高借款能力。据我了解,90%的固定利率借款人都有可能在贷款合同到期之前把利率降下来,具体怎么操作,我在《把房贷高利率降下来,需要几步?》已经非常详细地介绍过了,照着去操作即可。

 

房价,一直在涨,因此支持了有借款能力的人从房屋净值中获得现金并用于投资更多房产,或换自住房。

 

简而言之,收入没有受到疫情影响的家庭,因为利率大幅降低,导致每月债务降低,因此借款能力得到了增强,同时,房价不降反升,支持了加按套现能力,市场上的资金从现有房产加按中获得了补充。我今年10月和11月完成和正在处理的贷款业务中,加按的业务比例大大超过去年同期,市场上的新资金就是老移民们从房产中加按拿出来的。

 

别人的收入没受影响,别人的每月债务降低了,别人从自己已有的房子中加按取出了更多现金,所以房价一直在涨。你呢?

 

 

02 房地产业的头等谜团

 

《格林斯潘传》第10章的标题是“房地产业的头等谜团”,The First Housing Conundrum,讲述了格林斯潘在1977年的一个发现。格林斯潘在19771月,因民主党的卡特当选总统而离开华盛顿,回到纽约继续运营他的咨询服务业务。在各种数据的比对和分析中他发现,房地产价格上涨不仅有财富效应,激发消费热情,更重要的是,房价上涨与银行的房产净值贷款相结合,催生出了一个非常隐蔽的货币供应来源。

 

他发现,加按房产获得的现金,无论是用于投资还是消费,都会大大提高货币供应量。房主获得加按出来的现金时,无需缴纳所得税,因此从税务数据中根本无法察觉这部分资金,同时,这笔再生货币也没有被统计到M1M2、或M3中,因为大多数房产投资的受益人,会立刻用这笔钱做首付购买更多房产,这笔现金短时间内就会消失在巨大的房地产市场之中。

 

更为神奇的是,因为房产并没有被卖掉,加按后虽然创造了现金,但这个经济活动没有被统计到GDP里。因此他认为,从宏观经济的角度来看,这笔资金几乎无影无踪,无法统计,因此,房地产中的房屋净值贷款,或称加按/refinance,是整个房地产业最大的谜团:除了受益的房主之外,经济领域没有人注意到这种经济活动,但却给房主带来了巨大的利益。格林斯潘在1977年的发现,说明房产不仅仅是资产,更具备资本属性,是钱生钱的重要手段之一。

 

这一观点印证了1776年亚当斯密的发现,《国富论》中对居民房产对国民财富的影响,原文摘录如下:“如果住宅是所有者居住用的,那么用于自住的房屋,从自住那一刻起即不再起资本的作用,它不再为它的所有者提供任何收入。自住的住宅不能对居住者的收入做出贡献;虽然住宅无疑对居住者极为有用,就像衣服和家具对他有用一样,但只构成他的支出的一部分,而不构成他收入的一部分。如果将房屋出租,收取租金,由于房屋本身不能生产什么东西,租客永远必须从劳动、资本或土地得来的某种收入支付房租。虽然一所房屋(出租房)能为它的所有人提供收入,从而对他起到资本的作用,但对公众却不能提供收入,不能起资本的作用,全体人民的收入绝不能因它而有丝毫的增加。..在个人或社会所有可保留的,供即时消费的财货中,住宅被消费得最慢。”这段话有三层清楚的意思:1.所有者住的房屋,是最耐用的消费品;2.所有者住在里面,房子属于消费品,不住在里面出租出去属于资本品;3.出租房是只给房东带来收入的资本品,对整个社会来说并不属于资本品,也不会为社会带来收入。

 

《穷爸爸富爸爸》系列丛书讲的就是亚当•斯密的定义:自住房不是资产,因为资产应该是给所有者带来收入的财货,出租房才是资产。很佩服罗伯特清崎,能把亚当•斯密的一句话写成系类畅销书。清崎当年的几句话在今天听来格外振聋发聩:If you can not think, I cold not help you. Whywould we save money when they are printing moneyWhen you are telling get out debts, I think it’s stupid, asmoney is debts, I use debt as money.

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1776年亚当斯密的发现,到1977年格林斯潘的顿悟,再到1997年《穷爸爸富爸爸》出版和畅销,过去的244年中,不断有人提醒我们,投资房具有资本属性,且具有排他性,私有房产只对所有者有好处,其他人蹭不到好处。当然,没有躬身入局的人,只能满腹狐疑地进行各种猜想:房价是被炒上去的;房价就是被外国人抬高的;新移民的热钱都流入房地产了;别人能买到房子,是不是银行放松贷款政策了。。。这些猜想在疫情面前都不成立,没有新移民也没有热钱,银行不放松贷款政策,房价依然上涨,只能说明一个问题:力争上游的人占了主流,房产的资本属性具有货币再造功能,这个世界正在奖励读懂了《穷爸爸富爸爸》的人,读了,但没读懂的人占读过这套书总人数的95%,只有5%的人能把亚当斯密、格林斯潘和罗伯特清崎的共同发现当成了家庭财富增长的有效方法,并付诸行动。

 

 

03 加拿大经济K型复苏中的房地产走势

 

当处在K型下肢的人群还沉浸在带薪休假的欢乐之中时,那些不畏疫情,坚守在自己岗位的人们,努力提高自己,适应新环境的人们,正在向K的上肢攀爬。从房价上看,我们就能够证明,努力的人更多。疫情,正在加剧人群的分化,造成原本已经很大的政治观点分歧变得更大;造成原本已经很大的财富差距变得更大。政府总是希望通过权宜之计解决问题,其中直接发钱最能赢得选票,这么做的结果,必将导致本来推迟满足感能力就差的人,更加顺理成章地沿着政府给搭好的下肢滑梯兴奋地滑下去,再也不想上来了。

银行的一项重要的社会责任,就是要对还款能力弱的群体保持持续的、不妥协的、不含糊的歧视。要想获得房贷,必须证明自己是上进的,有还款能力的,有良好信用的人,否则银行的失职将导致美国式的次贷危机重演。想对整天盼着银行降低贷款标准的人说:高考分数无法降到连交白卷也可以上大学的地步,否则就不是高等教育了,提高自己的赚钱能力,控制好自己的消费债务,比整天盯着银行的政策,能更有效地早日买得起房子。银行一视同仁的做法,是在选择合格借款人,有选择就一定有歧视,有了银行这道门槛,才会保证房地产市场健康发展,才会保证让能借到款的人先富起来,才会鼓励人们力争上游而不是力争下游。

 

 

绝大多数人,还没有找到把以前比较高的固定利率降下来的方法,眼看着当下的低利率束手无策,因此借款能力迟迟没有被释放出来。上周的文章《把房贷高利率降下来,需要几步?》,少说价值几百块,多说可能价值超过1万块。你自己不去银行想办法把利率和月供降下来,我用我的信誉向你保证,不会有任何一位银行员工主动给你打电话请你把利率降下来。认真读懂这篇文章,按我建议的,买杯咖啡,去银行,主动建立与银行服务人员的互惠关系,你一定会有收获。不要再做伸手党,指望打个电话就能省下几百上千的利息,想都别想。银行的工作人员,不是一次性餐具,没有相互的信任和支持,凭啥帮你呢?在降利率方面感到习得性无助的人,大多是因为不肯花时间和精力建立和维持与银行工作人员的关系,回报或报应就是,对方只给一个选择:交罚款之后给你一个新的利率。其实还有第二第三甚至第四个选择,因为不认不识的,没工夫搭理你,所以没说。

疫情还没有被控制住,每天染病人数依然有增无减,但人们的恐惧心理正在逐渐消退,追求更美好生活,以及更大投资回报的渴望正在战胜恐惧。所以我们有理由相信,K的上肢会更强壮,与下肢的距离会越来越大。林肯有句名言“你无法通过削弱强者来使弱者更强。”撒切尔夫人更是直白地说“财富创造比财富分配更重要。追求所谓的公平就是卑贱的情绪产物:一面是下层阶级的嫉妒情绪,另一面是富人阶层的罪恶感。让我们的孩子们都快长大吧,如果其中有些孩子有条件的话,应该允许他们比其他孩子长得更高。”

 

加拿大的消费者调查报告显示,加拿大人有80%认为买房子是一项好的长期投资,同一个问题,美国人中只有近40%的人认为买房子是一项好的长期投资。加拿大整个国家都在美国的北部,最宜居的地方就是美加边界,其他地方更寒冷。财商群的一位朋友总结的好:生活在加拿大真幸福,可以买加拿大的房子保值,也可以投资美国的股票。当绝大多数人,80%,都相信一件事的时候,这件事就被众口铄金了。罗伯特席勒教授的新书《叙事经济学》,阐述了这种经济现象:故事里的事,说是就是,不是也是。加拿大的故事就是:有没有新移民房价都涨;有没有疫情房价都照样涨,房子是用来保值的。

经过了疫情考验的收入,是真实且可持续的收入,这是银行的看法,也是事实。随着更多人固定利率贷款合同到期,即使没有采用我建议的方法去主动降低利率,降低月供,也会有越来越多的人在原合同到期后,换成低利率贷款,从而大大提高借款能力。我不认为从7月到10月多伦多地产市场的繁荣是昙花一现,到了冬天就挺不住了,相反,我认为随着借款能力的逐步释放,房价和交易量,一直会保持健康且可持续的上扬。

 

 

结语:有了政府的帮助和鼓励,低收入人群更容易陷入靠救济的陷阱,K的下肢会变得越来越粗壮,下次大选支持猛发救济款的选民会更多。相反,力争上游需要自己努力,可一旦养成习惯就会逐渐与同辈人拉开距离。我们亲眼看到,过去10年在低利率环境下,投资房产的人,与同样条件下没有投资房产的家庭相比,财富至少增加了200万加元的距离。力争上游,具备足够的财商,敢于躬身入局的人,正在字母K的上肢向上努力奋进。未来10年,低利率依然是主旋律,不仅让能借到款的人先富起来,而且让已经借到款的人更富,房贷的杠杆效应,就是财富的杠杆效应,K的两条腿在房地产的助力下会渐行渐远,永远不会再相交。

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