大多地产节节高涨 买方市场来了吗？

——专访加中置业总裁 加拿大地产学院 院士 刘兵

加中资讯网12月12日讯  据《投资周刊》报道，本月4日，多伦多地产局公布了11月大多地区地产报告。

11月 大多地产：量价同增  房价8连涨

11月大多地区房屋交易数量为7090套，同比去年同期增长了14.2%；平均房价为$843,637，年增幅为7.1%；衡量房价的重要数字——MLS房屋价格指数上涨了6.8%， 也创造了近年以来该月的最大年度涨幅。将季节调整的因素考虑在内，大多区自4月以来，房价已连续上涨了8个月。 与此同时，房屋供需矛盾愈发突出。11月新上市房屋量同比去年下降了17.9%，售挂比（SNLR）年涨幅为23%，上月的售挂比已达到82%。 销售量与新上市房屋数量比SNLR（sales-to-new-listings Ratio）是衡量买方需求的一个指标，该指标在40%-60%之间为均衡市场，低于该区域为买方市场，高于该范围则为卖方市场。11月大多的SNLR指数已超过60%的高值22%。

专家看大多地产：涨势正常   重回健康增长通道

记者就11月大多地产的相关情况电话专访了加中置业总裁、加拿大地产学院院士刘兵先生。刘总深耕大多地区地产市场多年，有着深厚的理论水准及丰富的实践经验。面对大多地区楼市现状，他首先表示对11月地产交易量及价格双双上涨并不吃惊。  
他结合自己多年从事地产行业的亲身体验告诉记者，上月大多地产之所以录得如此强烈的年度涨幅，一方面是因为相对比的2018年11月恰是大多楼市的低谷期，整个市场萎靡不振，交易量及房价都处于低值；另一方面，自今年春季以来，大多地产市场正在逐步进入调整恢复期，考虑季节因素的房屋价格（Seasonally Adjustment）实现连续8个月上涨也正是这种趋势的自然延续。

另外，与2015、2016两年住宅市场价格主要靠华裔人群购买来推升的情况已经有了很大的不同，现在的大多地区住宅市场的购买力正在向多族裔人群分散，这与大多地区移民人数逐年增加，房屋刚需人群不断递增的现实情况有直接关联，由此所形成的目前的价格和交易量增长的表征，恰恰正是大多房产按客观发展规律，重回健康上涨通道的正常体现。

说起房屋售挂比（SNLR）的差距日渐加大，刘总认为主要缘由在于整个大多市场正在经历触底反弹的转折时期，从而造成市场买卖双方的供需脱节。

宏观来看，随着经济情况的持续稳定，大多地区的就业率和收入情况表现不错，外来移民不断增加，同时因为2017、2018近两年的市场调整压抑了很多人的房产购买热情，现在随着房产市场的转暖而同时释放出来。多种因素相互作用，由此形成了供需之间的失衡：越来越多的购买力量重回市场；卖方却因为价格原因或对未来的房价上涨持乐观态度，由此形成了惜售心理、持房观望，再加上新建房屋供应数量有限，很大程度上加大了买卖差距和供需矛盾。

多伦多地产局的 每月地产报告中也多次提到改变售挂比例严重脱节的方法，希望政府可以通过政策调控来加大新房，特别是可支配房屋的建设数量，来满足市场需求，控制房屋价格。根据CMHC的统计数据，今年三季度多伦多的半独立屋和城市屋的开工趋势尤其强劲，这表明这些可负担性较强的住房类型市场需求强烈，也从另一个角度说明目前大多楼市的刚需客户正日渐增多。

独立屋交易活跃  公寓价格涨幅最大

11月大多地区的 各种房屋类型的销售从数量和价格上均有增长。其中，独立屋销售额比去年同期增长23.8%，均价上涨3.5%，达到$1,044,138元；公寓的销售额有所回落，和去年相比只增长1%，价格上涨11.1%，高于其它所有类型物业，达到$617,658元。
 刘兵总裁从公寓和独立屋的投资属性和历史发展方面给出了自己的观点。他认为，从大多地区民宅市场20年的发展轨迹看来，独立屋的增值前景一直好于公寓住宅，所以此前近20年时间公寓价格上涨的幅度不大，但自2017年以来，公寓Condo在量价方面都有了迅速增长。其主要原因来自于贷款压力测试。因为该项政策的实施，导致了贷款难度加大，购房贷款额降低，也直接造成了很多购房者只能退而求其次，选择价格较低的公寓。由此也客观上极大地推高了公寓市场价格，据刘总个人的实践体会，很多原来30、40万元的公寓现在价格都已经翻了两番左右，达到70—80万元。刘总把地产市场形象地比作蓄水池，贷款压力测试导致池中的水量减少，从而造成了市场购买力的减弱。谈及为什么11月的销售数额年增长只有1%,  他认为主要是市场目前已经进入相对饱和时期。他告诫有意继续投资楼花和公寓的客户，如果从5年以上的中长期时间来看，Condo仍具备较好的投资价值，但短期来说，则应持谨慎观望的态度。

对于上月独立屋交易量大涨23.8% 的事实，刘总认为还要从文化传统、移民家庭和投资展望等三个方面去解读。与中国人的传统居住观念不同，欧洲移民一直是以独立屋为主要的生活住宅模式，由此形成了北美的独立屋住宅生活习惯；大多区是最受移民欢迎的地区，大多数移民举家前来，购买一套3-4卧室的独立屋可同时满足一家人的共同居住的生活所需；第三，因为独立屋拥有与公寓相比而言最大的投资价值——不可再生的土地资源，决定了其在长期地产投资中的王者地位。以上三点，再结合因为公寓价格上涨迅猛，位于市区的某些公寓价格已逼近甚至超过郊区的独立屋，从而使得很多原本意欲购买Condo的客户转而投向独立屋市场。刘总解释说，一套多伦多市区的售价70余万的公寓面积不过500平尺左右，而在905区的一些地方，这个价格可以购买1500平尺的独立屋。

TREB的11月地产报告数据显示，在万锦市独立屋年涨幅13.11%的同时，密西沙加市同类物业价格同比去年下跌$11,838，跌幅为1.05%。对密市独立屋市场极富研究和经验的刘总结合自己的亲身体会，给出了可能存在的另类情况：他从自己经手的部分交易说明，密市近期的独立屋买卖多以中小型的房型为主，价格一直稳步增长，近期价格增幅大约在5%左右；而对于大型豪宅，市场兴趣较低，确实存在价格下跌的实际例证。

大多地产来年继续上涨   卖方市场尚需时日

从近期发展的实际情况看，刘总认为大多地产已正式进入止跌反弹的上升通道。目前的增长速度处于正常和健康的程度，但应该充分认识到一个重要变量，将会加速现在的增长态势: 华裔购买力量。

由于对房屋投资的传统情结，华裔对于房屋购买一直热情有加。2015—2017年初的大多地产狂涨风潮，主要动力就是来源于华人大量涌入房地产市场，极大地催升了大多区地产发展，在华人聚居的万锦、列治文山和Newmarket等地，一屋难求、房价一天一涨都是那个时期的真实写照。现在由于安省政府实施的外国人买家税以及中国对大额人民币处境的严格管控，客观上对华裔买家的购买能力有所压制。

刘总乐观地估计，明年1月之前，由于冬季市场的淡季特点，地产将进入平稳过渡期。待2020年2月，大多楼市将会开始新一轮的上涨，而华裔群体力量的介入，将会进一步加速房屋成交量和价格的上涨速度。接下来房市平稳的一段时期，既是市场和资金的准备期，更是购房者心理上的准备期。刘总还用自己的实践经验告诉准备购房者，12月和明年1月是入市的不错时机，可以充分利用市场的休整期和淡季因素获得更为有利的投资机会与空间。

根据TREB11月地产报告的售挂比例（SNLR）数值，目前的比例已达到83%， 高出平衡市场区间高值60%大约23%；另一个数值是MOI（Months of Inventory）——指市场上正在出售的房屋active listing可以售出的时长。一般认为0-4个月售出为卖方市场，以下为TREB公布的11月MOI数据： 平均1.7个月，远远低于卖方市场4个月的高值数据，基于此似乎也可以得出大多地区已进入卖方市场的结论。

刘总认为，不能简单通过以上数字统计就得出大多楼市已进入卖方市场的结论。因为SNLR和MOI的统计方法都来自于市场上的供需对比，目前大多市场正处于转折的岔路口，买方力量开始发力入场，而卖方（供方）尚处于观望和惜售心理阶段，目前所体现出的供少需多只是特定时期的一种表现。如果从买卖双方的心理层面客观分析，大多地产市场尚未进入卖方主导的阶段；但随着明年房市的继续提振回暖，如果再有华裔购买力量的入市驱动，卖方市场的到来应该只是一个时间问题。